Ein Verkäufer, der in derselben Woche drei Makler empfängt, hat am Ende drei Preise. Liegen die Zahlen innerhalb von 5 % beieinander, entscheidet nicht der Preis, wer den Auftrag bekommt: Es entscheidet, was das begleitende Dokument ihm über seine Immobilie – und über den Makler – verraten hat.
Die Immobilien-Werteinschätzung ist dieses Dokument. Die meisten Maklerbüros behandeln sie als Formalität – eine Preisspanne, drei Vergleichsobjekte, ein Logo –, obwohl sie das einzige Dokument ist, das der Verkäufer nach dem Termin behält. Dieser Leitfaden zeigt, was sie enthalten sollte, bietet ein kommentiertes Muster und verbindet sie mit dem, was wirklich hilft, Makleraufträge zu gewinnen: einem konkreten Vermarktungsplan.
Das lernen Sie in diesem Leitfaden:
- Den Unterschied zwischen Werteinschätzung, Schätzung und Gutachten – und den Hinweis, den die französische Bewertungscharta vorschreibt
- Die neun Abschnitte einer vollständigen Werteinschätzung, in der Reihenfolge, in der der Verkäufer sie liest
- Wie Sie die DVF-Verkaufsdaten nutzen, ohne in ihre toten Winkel zu geraten
- Kostenlos oder kostenpflichtig: was der rechtliche Rahmen sagt
- Den Ablauf, der aus der Werteinschätzung ein Auftragsangebot macht
Werteinschätzung: Definition und rechtlicher Rahmen
Eine Werteinschätzung (französisch avis de valeur) ist ein Dokument, in dem ein Immobilienprofi seine Meinung dazu abgibt, zu welchem Preis sich ein Objekt zu einem bestimmten Zeitpunkt verkaufen (Verkehrswert) oder vermieten (Mietwert) lässt. Sie wird dem Eigentümer meist nach einer Besichtigung übergeben und dient als Grundlage für den Angebotspreis.
Sie ist kein regulierter Akt. Anders als der Maklerauftrag fällt sie in Frankreich nicht unter die Loi Hoguet, das Maklergesetz: Keine Vorschrift legt Form, Mindestinhalt oder Gültigkeitsdauer fest. Sie bindet den Verkäufer nicht, der sein Objekt zu jedem gewünschten Preis anbieten darf, und sie hat vor Gericht oder gegenüber dem Finanzamt keine Beweiskraft.
Werteinschätzung, Schätzung, Gutachten: drei verschiedene Dokumente
Verkäufer verwenden die drei Begriffe oft gleichbedeutend. Für den Makler ist die Unterscheidung wichtig, denn sie bestimmt, was er versprechen kann.
| Werteinschätzung | Schätzung (Alltagssprache) | Verkehrswertgutachten | |
|---|---|---|---|
| Verfasst von | Makler oder selbstständiger Maklerpartner | Makler, Notar, Online-Tool | Sachverständiger für Immobilienbewertung |
| Prüfaufwand | Begrenzt: Besichtigung, Vergleichsobjekte | Unterschiedlich | Vollständig: dokumentierte Analyse, mehrere Verfahren |
| Wert nachgewiesen | Nein, der Wert wird behauptet | Nein | Ja, begründeter Bericht |
| Typische Verwendung | Verkaufsstart, Auftragsakquise | Erste Preisidee | Erbschaft, Scheidung, Rechtsstreit, Steuern |
| Kosten | Oft kostenlos | Kostenlos bis moderat | Kostenpflichtig, nach Angebot |
Der Hinweis, den die Bewertungscharta vorschreibt
Die französische Charta der Immobilienbewertung (Charte de l'expertise en évaluation immobilière), deren 6. Auflage am 4. November 2025 vorgestellt wurde, trennt beide Tätigkeiten klar. Das Gutachten liefert einen begründeten und nachgewiesenen Wert; die Werteinschätzung ist eine Schätzung mit begrenztem Prüfaufwand, die einen Wert behauptet, ohne ihn zu belegen. Jede Werteinschätzung muss deshalb schriftlich darauf hinweisen, dass es sich nicht um ein Gutachten zur Immobilienbewertung handelt.
Dieser Satz schützt den Makler. Er schmälert das Dokument in den Augen des Verkäufers nicht, sofern der Rest seriös ist.
Was muss eine Immobilien-Werteinschätzung enthalten?
Eine überzeugende Werteinschätzung beantwortet drei Fragen, in dieser Reihenfolge: Was haben Sie an meiner Immobilie gesehen, worauf stützen Sie sich, und wie viel ist sie wert? Die meisten Vorlagen beginnen mit dem Preis. Das ist ein Fehler: Eine Zahl auf der ersten Seite löst den Vergleich mit den anderen Maklern aus, bevor die Begründung gelesen wurde.
Das sind die neun Abschnitte eines vollständigen Dokuments.
- Angaben: Eigentümer, Adresse, Besichtigungsdatum, Erstellungsdatum.
- Objektbeschreibung: Art, Wohnfläche und bei Eigentumswohnungen die Fläche nach der Loi Carrez, Zimmerzahl, Etage, Ausrichtung, Nebenflächen (Keller, Stellplatz, Außenbereich).
- Zustand und Ausstattung: allgemeiner Zustand, durchgeführte oder anstehende Arbeiten, Ausstattung, Energieausweis (DPE), falls bekannt.
- Umfeld: Viertel, Verkehrsanbindung, Geschäfte, Schulen, mögliche Belastungen.
- Lokaler Markt: aktuelle Verkäufe vergleichbarer Objekte, konkurrierende Inserate, beobachtete Vermarktungsdauer.
- Methode: wie die Vergleichsobjekte ausgewählt und angepasst wurden.
- Wert: eine Spanne, dann ein empfohlener Angebotspreis mit Begründung.
- Grenzen: der Hinweis „Dies ist kein Gutachten zur Immobilienbewertung“, nicht geprüfte Angaben, empfohlene Gültigkeitsdauer.
- Unterschrift des Maklers mit der Nummer seines Berufsausweises oder seiner Befugnis.
Bei den Flächen kosten Fehler am meisten: Eine Abweichung zwischen angegebener und tatsächlicher Fläche wirkt sich auf den Quadratmeterpreis der gesamten Einschätzung aus. Unser Artikel über Wohnfläche und die Loi Carrez erklärt, was der Makler messen und angeben muss.
Kommentiertes Muster einer Werteinschätzung
Die Tabelle zeigt den Aufbau einer Werteinschätzung von vier bis sechs Seiten. Die rechte Spalte zeigt, was beim Verkäufer tatsächlich hängen bleibt – sie macht den Unterschied zwischen einem gelesenen und einem nur durchgeblätterten Dokument.
| Seite | Inhalt | Was der Verkäufer mitnimmt |
|---|---|---|
| 1 | Hauptfoto des Objekts, Adresse, Datum | „Sie haben sich Zeit genommen, meine Immobilie zu fotografieren“ |
| 2 | Beschreibung und Flächen, Grundriss | „Sie haben verstanden, wie man hier wohnt“ |
| 3 | Stärken und Schwachpunkte | „Sie haben mir nicht nach dem Mund geredet“ |
| 4 | Verkaufte Vergleichsobjekte und aktuelle Inserate auf einer Karte | „Der Preis ist nicht aus der Luft gegriffen“ |
| 5 | Preisspanne und empfohlener Angebotspreis | „Ich verstehe, warum dieser Preis“ |
| 6 | Vermarktungs- und Veröffentlichungsplan, rechtlicher Hinweis, Unterschrift | „Ich weiß, was sie mit meiner Immobilie machen werden“ |
Seite 3 fehlt am häufigsten. Dabei schafft gerade sie Vertrauen: Ein Makler, der ein renovierungsbedürftiges Bad oder einen ungünstigen Energieausweis anspricht, bevor er einen Preis nennt, wirkt glaubwürdiger als einer, der nur Vorzüge sieht. Sie bereitet auch die spätere Verhandlung vor, weil die Mängel schon vor dem Verkaufsstart benannt wurden.
Seite 6 enthält fast keine Vorlage – wir kommen weiter unten darauf zurück: Sie macht aus dem Dokument ein Auftragsangebot.
Die Berechnungsverfahren: zuerst der Vergleich
Die Bewertungscharta beschreibt mehrere Verfahren: Vergleichswert, Ertragswert (Kapitalisierung), Sachwert bzw. Wiederbeschaffungskosten und Residualwert (Bauträgerrechnung). Bei einer Wohnimmobilie stützt sich die Werteinschätzung fast immer auf den Vergleich, ergänzt um den Ertrag, wenn das Objekt vermietet ist oder als Kapitalanlage dient.
DVF-Verkaufsdaten nutzen, ohne in ihre toten Winkel zu geraten
Die Datenbank DVF (Demandes de valeurs foncières) der französischen Finanzverwaltung erfasst die tatsächlich beim Notar beurkundeten Verkäufe: Preis, Datum, Fläche, Objektart, Flurstück. Sie ist die beste kostenlose Quelle für Vergleichsobjekte – sofern man ihre Grenzen kennt, die die Anwendung selbst nennt:
- Sie umfasst die letzten fünf Jahre und wird nur zweimal pro Jahr aktualisiert (Ende April und Ende Oktober): Die Verkäufe der letzten Monate fehlen noch.
- Sie enthält keine Daten für die Départements Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle und Mayotte.
- Die Preise sind Nettopreise für den Verkäufer, ohne Makler- und Notarkosten.
- Sie kennt weder Etage noch Zustand, Aussicht oder Energieausweis: Zwei gleich große Wohnungen im selben Haus können dort sehr unterschiedliche Quadratmeterpreise aufweisen, ohne dass die Datenbank sagt, warum.
Ein Verkauf kann außerdem mehrere Einheiten zu einem einzigen Preis umfassen (eine Wohnung und ein Keller, zwei Wohnungen): Wer diesen Preis nur durch die Wohnfläche teilt, verfälscht den Quadratmeterpreis. Schließen Sie solche Mehrfachverkäufe aus Ihren Vergleichsobjekten aus oder rechnen Sie sie neu.
Vergleichsobjekte an das bewertete Objekt anpassen
Ein unbereinigtes Vergleichsobjekt ist wertlos. Jeder berücksichtigte Verkauf wird nach oben oder unten angepasst, und zwar nach den Kriterien, die DVF nicht erfasst: Etage und Aufzug, Zustand und anstehende Arbeiten, Außenbereich, Stellplatz, Helligkeit, Energieklasse. Schreiben Sie diese Anpassungen ins Dokument. Ein Verkäufer, der „+5 % für den Balkon, −8 % für die zu erneuernde Küche“ liest, versteht die Logik; ein Verkäufer, der nur einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis mal seine Fläche sieht, schließt daraus, dass das jeder hätte ausrechnen können.
Ergänzen Sie die Analyse um die aktuellen Inserate in der Gegend. Sie zeigen die Konkurrenz, der das Objekt begegnen wird – und helfen, dem Verkäufer zu erklären, warum sich das Haus des Nachbarn zu dessen Angebotspreis nicht verkauft hat.
Die Falle der schmeichelhaften Einschätzung
Zu hoch einzuschätzen, um den Auftrag zu bekommen, ist eine bekannte Versuchung – und sie hat ihren Preis. Der Makler schuldet eine sorgfältige Bemühung, keinen Erfolg (Artikel 1992 des französischen Code civil): Er muss eine seriöse Einschätzung nachweisen, ohne einen Preis zu garantieren. Mehrere Gerichtsentscheidungen, die das Journal de l'Agence zusammengetragen hat, haben Maklerbüros für einen offensichtlich überhöhten Preis ohne Begründung haften lassen – oder umgekehrt dafür, einen Kunden nicht vor einem zu niedrigen Preis gewarnt zu haben.
Der zweite Preis ist geschäftlich: Ein Auftrag über Marktniveau nutzt sich in wenigen Wochen ohne Besichtigungen ab, und für die folgende Preissenkung macht der Verkäufer den Makler verantwortlich.
Werteinschätzung kostenlos oder kostenpflichtig?
Da die Werteinschätzung nicht reguliert ist, hängt ihr Preis von der Geschäftspolitik des Maklerbüros ab. Die meisten bieten sie kostenlos an, weil sie das Gespräch über den Auftrag eröffnet; manche berechnen sie, vor allem wenn sie nicht einem Verkauf dient (Schenkung, Erbteilung, Steuererklärung).
Wer sie berechnet, muss zwei Regeln beachten, an die das Journal de l'Agence erinnert:
- Ihr Preis muss in der ausgehängten Honorarliste des Büros stehen.
- Ist sie Nebenleistung eines Verkaufsauftrags, wird sie erst mit der Unterzeichnung der notariellen Urkunde fällig (Artikel 6 der Loi Hoguet).
Für ein Maklerbüro, das Aufträge sucht, ist die Frage vor allem strategisch. Eine kostenlose Werteinschätzung ist die Einladung zum ersten Termin – genau das ist die Botschaft der Kampagnen „Kostenlose Bewertung Ihrer Immobilie“, mit denen Makler in sozialen Netzwerken Verkäufer ansprechen.
Eine Kampagne „kostenlose Bewertung“ im Umkreis des Büros: das erste Glied der Kette bis zum Termin für die Werteinschätzung
Diese Bewertungsanfragen sind Verkäuferkontakte zu einem entscheidenden Zeitpunkt: Sie vergleichen die Makler noch. Genau dafür ist die Lead-Generierung für Immobilien von IACrea gedacht; unser Leitfaden zur Lead-Generierung mit KI erklärt die ganze Mechanik.
Mietwerteinschätzung: was sich ändert
Die Mietwerteinschätzung schätzt die Marktmiete einer Wohnung. Sie dient dem Eigentümer, der vermieten will, und dem Büro, das einen Verwaltungsauftrag sucht. Der Aufbau bleibt gleich, mit drei Unterschieden.
- Die Vergleichswerte sind Mieten, erhoben bei vermieteten Objekten gleicher Art, möbliert und unmöbliert getrennt.
- Die Nebenkosten werden gesondert ausgewiesen: Die vorgeschlagene Miete versteht sich ohne Nebenkosten.
- Die Mietpreisdeckelung (encadrement des loyers) gilt in mehreren französischen Gemeinden, darunter Paris, Lille, Montpellier, Bordeaux, Grenoble, das Baskenland sowie die Gemeinden von Plaine Commune und Est Ensemble. Die Grundmiete darf die per Präfekturerlass festgelegte erhöhte Referenzmiete nicht überschreiten, außer bei einem begründeten Mietzuschlag, wie Service-Public.fr erläutert. Eine Mietwerteinschätzung, die das übergeht, setzt den Vermieter einer Anfechtung durch den Mieter aus.
Bei einer Kapitalanlage erlaubt der Mietwert außerdem, den Verkehrswert über die Kapitalisierung gegenzuprüfen: jährliche Nettomiete geteilt durch die in der Gegend beobachtete Rendite.
Von der Werteinschätzung zum Auftrag: was zur Unterschrift führt
Zurück zum Verkäufer, der drei Makler empfangen hat. Die drei Werteinschätzungen ähneln sich: dieselbe Datenbasis, ähnliche Preisspannen, derselbe rechtliche Hinweis. Was sie unterscheidet, ist nicht mehr der Preis, sondern die Antwort auf die Frage, die der Verkäufer nicht immer laut stellt: „Und Sie – was machen Sie aus meiner Immobilie?“
Die Immobilie so zeigen, wie sie präsentiert wird
Die Werteinschätzung sagt, was die Immobilie wert ist. Seite 6 unseres Musters zeigt, wie sie verkauft wird – und sie wirkt umso stärker, je konkreter sie ist:
- aufgewertete Fotos des Objekts, mit dem leeren Wohnzimmer im virtuellen Home Staging oder der veralteten Küche als virtuelle Renovierung, ausgehend von einem Foto, das bei der Besichtigung entstanden ist;
- der Grundriss der Wohnung, vor Ort gescannt, mit dem sich auch die Flächen der Werteinschätzung prüfen lassen;
- ein kurzes Video, aus den Fotos erzeugt, und der Veröffentlichungsplan für Portale und soziale Netzwerke.
Die Küche des Verkäufers, bei der Besichtigung fotografiert und dann virtuell renoviert: eine KI-generierte Projektion, die dem Verkäufer und im Inserat als solche kenntlich gemacht werden muss
Wer seine eigene Küche renoviert sieht, vergleicht mehr als einen Preis: Er vergleicht ein Projekt. Für den Grundriss haben wir diesen Effekt in der Grundriss als Argument für den Alleinauftrag beschrieben; er gilt für jedes Visual, das während des Termins entsteht, statt für die Zeit nach der Unterschrift versprochen zu werden.
Eine Präsentationsmappe statt eines einfachen PDFs hinterlassen
Der Verkäufer liest eine Werteinschätzung selten ganz. Er zeigt sie aber dem Partner, den Kindern, manchmal einem Freund, der „sich auskennt“. Eine Präsentationsmappe in Ihren Farben, die Werteinschätzung, Visuals und Veröffentlichungsplan bündelt, leistet diese Überzeugungsarbeit in Ihrer Abwesenheit. Genau das fasst das Kit zur Auftragsakquise von IACrea zusammen.
Die Qualität der Fotos zählt ebenso wie ihre Inszenierung: Unser Leitfaden zur Immobilienfotografie zeigt, wie die Aufnahmen bei der Besichtigung mit natürlichem Licht gelingen.
Den Preis zuletzt nennen
Heben Sie sich die Preisspanne im Ablauf des Termins für den Schluss auf: zuerst Beschreibung und Schwachpunkte, dann die Vergleichsobjekte, der empfohlene Angebotspreis und schließlich der Vermarktungsplan. So kommt der Verkäufer mit der Begründung im Kopf bei der Zahl an – und geht mit dem nächsten Schritt schon in der Hand.
Häufige Fragen
Hat eine Werteinschätzung rechtliche Bedeutung?
Nein. Sie ist ein informatives Dokument, das eine Preiseinschätzung abgibt, ohne sie zu belegen, und sie bindet den Verkäufer nicht. Die französische Charta der Immobilienbewertung verlangt sogar den schriftlichen Hinweis, dass es sich nicht um ein Gutachten handelt. Für eine Erbschaft, eine Scheidung oder einen Rechtsstreit ist ein Verkehrswertgutachten nötig.
Ist die Werteinschätzung eines Maklerbüros kostenlos?
Meistens ja: Das Büro bietet sie an, weil sie das Gespräch über den Auftrag eröffnet. Verpflichtet ist es dazu jedoch nicht. Wird sie berechnet, muss ihr Preis in der ausgehängten Honorarliste stehen, und begleitet sie einen Verkaufsauftrag, wird sie erst mit der Unterzeichnung der notariellen Urkunde fällig.
Was ist der Unterschied zwischen Werteinschätzung und Schätzung?
Im Alltag bezeichnen beide Wörter oft dasselbe Dokument des Maklers. Der eigentliche Unterschied besteht zwischen der Werteinschätzung, einer Preismeinung mit begrenztem Prüfaufwand, und dem Gutachten, einem begründeten Bericht eines Sachverständigen, der für den nachgewiesenen Wert haftet.
Wie lange ist eine Werteinschätzung gültig?
Keine Vorschrift legt eine Dauer fest. In der Praxis bildet sie den Markt zu ihrem Datum ab: Nach drei bis sechs Monaten oder nach einer deutlichen Veränderung der Zinsen oder der Preise in der Gegend sollte sie aktualisiert werden, bevor der Preis im Auftrag festgelegt wird.
Was muss eine Mietwerteinschätzung enthalten?
Die Beschreibung der Wohnung, die Mieten vergleichbarer Objekte, die vorgeschlagene Marktmiete ohne Nebenkosten und, in Gemeinden mit Mietpreisdeckelung, die geltende erhöhte Referenzmiete. Die vorgeschlagene Kaltmiete darf sie nicht überschreiten, außer bei einem begründeten Mietzuschlag.
Fazit
Eine seriöse Immobilien-Werteinschätzung – geprüfte Flächen, angepasste Vergleichsobjekte, benannte Schwachpunkte, rechtlicher Hinweis – schafft Vertrauen. Für die Unterschrift reicht sie nicht, denn die anderen Makler legen ebenfalls eine vor. Den Unterschied macht die Seite, die den anderen fehlt: die Immobilie des Verkäufers, bereits fotografiert, eingerichtet, mit Grundriss und Veröffentlichungsplan.
IACrea bündelt diese Visuals in einem einzigen Werkzeug, fertig vor dem Ende des Termins. Erstellen Sie ein kostenloses Konto oder sehen Sie sich unsere Tarife an, um Ihre nächste Werteinschätzung damit vorzubereiten.
Über die Autorin
Mitgründerin & CTO von IACrea
Constance Laborie ist Mitgründerin und CTO von IACrea, der KI-Plattform, mit der Immobilienprofis ihre Visuals — Fotos, virtuelles Home Staging und Videos — in Sekunden erstellen. Sie verantwortet die Produkt- und Technikentwicklung der Plattform und schreibt im Blog praxisnahe Ratgeber zu Immobilienfotografie, virtuellem Home Staging und dem Einsatz von KI in der Immobilienbranche.
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