Ein Käufer verbringt im Durchschnitt nur wenige Sekunden mit einer Anzeige, bevor er entscheidet, ob er weiterschaut oder scrollt. In diesen wenigen Sekunden sucht er nach etwas, das Ihre Fotos ihm nicht geben können: wie die Räume zueinander angeordnet sind. Der Grundriss beantwortet diese Frage, und seine Abwesenheit führt dazu, dass jeder fünfte Käufer die Anzeige schlicht ignoriert.
Der Immobilien-2D-Grundriss war lange ein Luxus: ein Dienstleister, der kommen muss, ein Angebot, das bestätigt werden muss, eine Woche Wartezeit. Das ist heute nicht mehr so. Ein modernes Smartphone, fünf Minuten vor Ort – und der Grundriss wird zusammen mit den Fotos erstellt, in den Farben des Maklers.
Was Sie in diesem Leitfaden lernen:
- Warum der Grundriss ebenso wichtig ist wie die Fotos bei der Kontaktaufnahme
- Die sechs Elemente, die ein Anzeigen-Plan zeigen muss – und die, die ihn unnötig verkomplizieren
- Was die drei heutigen Produktionsmethoden kosten und wie sie sich unterscheiden
- Wie Sie eine Immobilie scannen und den Grundriss im gleichen Termin veröffentlichen
- Wo die Grenzen der Versprechen liegen: orientierende Flächen, Loi Carrez und die Verantwortlichkeit des Maklers
Warum der Grundriss zu einem eigenständigen Medium der Anzeige wurde
Eine Immobilienanzeige funktioniert wie eine Schaufenster: die Fotos locken, der Preis qualifiziert, der Grundriss schafft Vertrauen. Es ist das einzige Medium, das strukturelle Fragen für den Interessenten beantwortet – z.B.: Springt das Schlafzimmer auf die Straße? Ist die Küche offen oder geschlossen? Muss man durchs Wohnzimmer, um ins Bad zu gelangen?
Eine Studie des führenden britischen Immobilienportals bei seinen Nutzern hat diesen Zusammenhang quantifiziert: Mehr als ein Drittel der Käufer sagt, sie seien weniger geneigt, Kontakt aufzunehmen, wenn kein Grundriss vorhanden ist; jeder fünfte lehnt die Anzeige ganz ab, und jeder zehnte verweigert sogar eine Besichtigung, bevor er einen Grundriss gesehen hat (Rightmove). Die Studie stammt aus 2013 und betrifft den britischen Markt, wo der Grundriss seit langem Standard ist; die Größenordnung dürfte bei uns genauso gelten, da Interessenten auf demselben Smartphone die gleichen Daten abrufen.
Die Überlegung ist sogar ohne Statistik nachvollziehbar. Ein Käufer, der die Verteilung eines Objekts nicht versteht, wagt kein Risiko und verzichtet auf die Besichtigung; er entscheidet sich für das, was er versteht. Der Grundriss verkauft nicht allein – er schützt vor Ausschluss.
Der Grundriss filtert auch unnötige Besichtigungen
Der unterschätzte Effekt des Grundrisses liegt vor der Besichtigung: Ein Interessent, der die Verteilung kennt, weiß bereits vorab, ob das Schlafzimmer durchgängig ist oder die Küche geschlossen. Damit schätzen sich Neugierige schon vor dem Termin aus, und nur wirklich passende Interessenten kommen noch.
Für den Makler bedeutet das: Samstags morgens gewonnene Zeit. Besonders bei einem exklusive Auftrag, bei dem Sie sich auf einen Vermarktungsplan verpflichten, ist diese Zeiteinsparung handfest und kann gegenüber dem Verkäufer klar kommuniziert werden.
Der Grundriss ist das Medium, das der Käufer speichert
Fotos werden betrachtet, der Grundriss wird abgespeichert. Er ist es, den der Interessent per Screenshot festhält, an den Partner verschickt, ausdruckt, um drei Objekte auf einem Tisch zu vergleichen. Eine Anzeige, deren Grundriss verbreitet wird, landet auf der Shortlist – und trägt den Namen Ihrer Agentur im Kopf.
Die sechs Elemente eines guten Grundriss-Profils
Ein gut lesbarer Grundriss: benannte Räume, angegebene Flächen, sichtbare Öffnungen und Windrose für die Ausrichtung
Ein Grundriss ist kein Architektenplan. Er hat eine andere Zielsetzung, eine andere Informationsdichte. Seine einzige Aufgabe: Die Verteilung der Immobilie auf einem Bildschirm von sechs Zoll Größe sichtbar zu machen.
Hier die Inhalte, die er enthalten muss – und sonst nichts:
- Der Name jedes Raumes – Wohnzimmer, Schlafzimmer, Bad, Terrasse. Ohne Beschriftung wird der Grundriss zu einer abstrakten Skizze.
- Die Fläche jedes Raumes, gerundet auf ein Dezimeter. Nach dem Preis die meistgelesene Information.
- Öffnungen: Türen mit Öffnungsrichtung, Fenster, Schiebetüren. Sie verraten den Verkehrsfluss und das Licht.
- Ausrichtung: mittels Windrose. Ein nach Süden ausgerichteter Raum ist nicht gleich wertvoll wie einer nach Norden, das weiß der Käufer.
- Fixe tragende Elemente: Treppe, Kamin, Küchenarbeitsplatte, Duschwanne. Sie geben die Größenordnung vor.
- Ein Kopfzeilentitel mit Referenznummer, Gesamtfläche und Kontaktdaten – die Markierung, die einen Grundriss zu einem Markeninstrument macht.
Fehler, die einen Grundriss unlesbar machen
Überladung ist die häufigste Fehlerquelle. Ein mit Maßzahlen, Wandstärken und Möbeln vollgestopfter Plan wirkt beeindruckend am Besprechungstisch, ist aber auf dem Handy hinderlich. Drei weitere Fallen tauchen häufig auf:
- Kein Flächenmaß: Der Käufer kann nicht vergleichen, er geht.
- Nicht orientierter Grundriss: Ohne Nord-Ausrichtung keine Licht-Reflexion möglich.
- Alte Screenshot-Aufnahme eines Verkaufsplans, vergilbt, mit anderem Agenturnamen in der Ecke – wirkt sofort unprofessionell.
Drei Methoden, um einen Immobilien-Grundriss zu erstellen
| Methode | Zeitaufwand für Sie | Lieferzeit | Geschätzte Kosten | Eigenständigkeit |
|---|---|---|---|---|
| Externer Dienstleister vor Ort (Geometer, Zeichner, professioneller Fotograf) | 0 h (Termin muss geplant werden) | 24 h bis 1 Woche | Mehrere Hundert Euro pro Objekt | Keine: Änderungen gehen immer nur über den Dienstleister |
| Zeichenprogramm am Computer | 1 bis 3 Stunden pro Objekt, nach manueller Messung | Sofort | Kostenlos bis einige Hundert Euro pro Jahr | Vollständig, aber zeitaufwendig und abhängig von Messqualität |
| Smartphone-Scan | 5 Minuten vor Ort, inklusive Feinanpassung | Sofort | Optional im Abonnement enthalten | Vollständig, Plan jederzeit änderbar |
Jede Methode hat ihr Einsatzgebiet. Der Dienstleister ist gut bei Ausnahmeobjekten, kompletten Gebäuden oder technischen Plänen. Das Zeichenprogramm passt, wenn nur wenige Grundrisse anfallen und man gerne zeichnet. Der Smartphone-Scan gewinnt bei größeren Volumen: Er ist die einzige Variante, bei der keine zusätzliche Besichtigung und kein Zusatzkosten pro Objekt notwendig sind.
Einen Grundriss für eine Anzeige erstellen, ohne nochmals vor Ort zu sein
Der eigentliche Preis eines Grundrisses ist nicht der Kostenfaktor, sondern die zweite Besichtigung, die er erzwingt. Ein Dienstleister benötigt einen Termin, den Verkäufer, Sie und er. Oft geht eine Woche verloren, gerade mit Blick auf die Online-Startphase, in der die Anzeige frisch und sichtbar ist.
Das Erstellen des Grundrisses beim Termin, während Sie schon Fotos machen, eliminiert diese Abhängigkeit. Das Objekt ist sofort vollständig online: Fotos, Grundriss, Text. So starten Sie stark – im Gegensatz zu einer Anzeige, die nachträglich ergänzt wird, wenn der Besucherandrang bereits abgenommen hat.
Was kostet ein Immobilien-2D-Grundriss 2026?
Marktübliche Richtwerte für eine Standard-Immobilie in Frankreich:
- Standard-Grundriss online beauftragen: 350 € bis 1000 €, je nach Optionen – nur 2D, 2D & 3D, grafische Personalisierung (Travaux.com).
- Vor-Ort-Dienstleistung: Abrechnung pro Objekt, häufig Aufpreis bei größeren Flächen oder mehreren Geschossen.
- 3D-Plan: 500 € bis 2500 €, je nach Detailgrad.
Auf ein Portfolio von zwanzig Mandaten im Jahr hochgerechnet, sind diese Beträge im Marketing-Budget einer Agentur kaum relevant – deshalb bleibt der Grundriss in Deutschland meist nur bei Premium-Objekten üblich. Die große Veränderung: Mit einer integrierten Produktion im Rahmen der Agentur-Abonnementkosten sinken die Marginalkosten pro Grundriss auf null, die Frage „Dieses Objekt braucht einen Grundriss?“ entfällt. Sie erstellen sie alle. Unsere Preise im Detail zeigen die passende Variante.
Einen Grundriss bei der Besichtigung scannen und sofort veröffentlichen
Das Prinzip der Grundrissfunktion: Der Tiefensensor eines iPhone Pro erfasst beim Durchgang die Wände. Der Grundriss entsteht Stück für Stück, inklusive Flächenangaben, und kann direkt mit der App auf dem Bildschirm nachbearbeitet werden.
Schritt 1 – Raum für Raum scannen
In der Immobilien-Foto-App von IACrea: Starten Sie einen Scan, gehen Sie langsam um den Raum herum und streichen Sie die Wände ab. Für eine komplette Wohnung dauert das etwa fünf Minuten, je nach Anzahl der Räume. Benennen Sie jeden Raum beim Scan – das dauert fünf Sekunden vor Ort, die Bearbeitung später ist kürzer.
Schritt 2 – Grundriss im Editor anpassen
Kein Scan ist perfekt: Ein Schrank, der geschlossen bleibt, eine Wand, die schlecht erfasst wurde, eine Tür, die fehlt. Der Web-Editor zeigt den Plan auf einer Ebene. Sie verschieben Wände, fügen Öffnungen ein, setzen Treppen oder fixe Elemente, korrigieren Flächen manuell. Doppelklick öffnet ein Wand-, Mausrad zoomt, Maße passen sich auf den Zentimeter an.
Schritt 3 – Mit Agentur-Farben versehen
Stellen Sie die Windrosen-Ausrichtung auf den echten Norden ein, aktivieren Sie das Basis-Info-Label, fügen Sie das Agentur-Logo hinzu. Diese drei Details machen den Unterschied zwischen einfachem Skizzen-Entwurf und glaubwürdigem Verkaufsdokument, das der Eigentümer seinen Freunden zeigt.
Schritt 4 – Mit den Fotos veröffentlichen
Der Grundriss wird direkt den Fotos hinzugefügt: Er erscheint im Portal zusammen mit den Bildern, ohne Dateimanipulation. Als Ergänzung kann IA-basierte Möblierung helfen, den Raum besser sichtbar zu machen – das ist das virtuelle Home Staging (virtuelles Home Staging). Wichtig: Das Möbel-Layout braucht Raumbeschriftungen, um zu wissen, was wo hin soll. Deshalb ist es hilfreich, sie im Schritt 1 zu nennen.
Flächen, Loi Carrez und Verantwortlichkeit: Wo endet die Zusage
Hier ist kein Raum für Schönfärberei: Ein durch Scanner erstellter Grundriss zeigt nur orientierende Flächen. Sie helfen bei der Einschätzung, beim Vergleich und bei der Beschreibung – sie haben jedoch keinen Wert als amtliche Messung.
Die maßgebliche Fläche für den Verkauf eines Eigentumsanteils ist die Nutzfläche nach Loi Carrez, im Vorvertrag und im Notarvertrag angegeben. Artikel 46 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 sagt klar: Wenn die tatsächliche Fläche mehr als 5 % unter der angegebenen liegt, kann der Käufer eine preisreduzierung proportional zum Unterschied verlangen (Légifrance). Übermaß führt zu keinem Anspruch auf Mehrpreis.
Wichtig: Es darf nicht verwechselt werden mit…
- Die wohnfläche nach Loi Boutin: für Vermietung, ohne ungenutzte Dachböden.
- Der Loi Carrez: für Eigentumswohnungen, gemessen unter 1,80 m Höhe (SeLoger).
Die einfache Regel: Der Grundriss zeigt die Flächen, die im Text stehen, mit einem Hinweis – die offizielle Zahl bleibt die Messung. Diese Klarheit erhöht die Glaubwürdigkeit: Der Verkäufer erkennt, dass Sie genau wissen, was das Objekt in Wert und Fläche tatsächlich ausmacht.
Grundriss ins Inserat und in den Verkäuferordner integrieren
Auf den Portalen zählt die Reihenfolge der Medien:
- Der Blickfang als erstes,
- dann die Wohnräume,
- und der Grundriss nach den ersten drei oder vier Fotos – früh genug, dass Käufer ihn sehen, bevor sie die Galerie komplett durchscrollen; spät genug, dass er nicht den emotionalen Eindruck der Bilder verdrängt.
Der Grundriss ist auch außerhalb des Inserats nützlich, und dort lohnt er sich oft am meisten:
- Beim Exposé-Termin: Zeigen, dass Sie eine klare, transparente Methode verfolgen, überzeugt den Verkäufer mehr als jede Formulierung.
- Im Verkaufsordner nach Unterschrift, der die Organisation dokumentiert.
- In sozialen Netzwerken: ergänzt die visuellen Inhalte, weil der Grundriss durch seine Formate scroll-stoppend wirkt – im Gegensatz zu noch einem Foto.
- In der Schaufenster-Auslage: Vergleicht drei Objekte und bleibt im Kopf – ohne in die Agentur zu gehen.
Das Prinzip ist gleich wie bei der konvertierenden Immobilienanzeige: Jedes Medium sollte eine konkrete Frage beantworten, die der Interessent hat, in der Reihenfolge, in der er sie stellt.
Und wie bei den professionellen Immobilienfotos: Regelmäßigkeit zählt vor Perfektion. Besser ein fehlerhafter Grundriss in allen Objekten, als nur einen makellosen bei einem einzigen.
Grundriss als Argument im Maklerauftrag
Eigentümer vergleichen mehrere Agenturen vor der Unterschrift. Preis und Provision sind kaum differenzierbar.
Aber bei der Präsentation können Sie punkten: „Ihr Objekt wird mit professionellen Fotos, Video und Grundriss aller Ebenen vorgestellt.“ Das macht eine abstrakte Zusage greifbar – wie bei unserem Prospekt-Leitfaden: Was sichtbar ist, verkauft sich besser, auch Ihre eigene Arbeit.
FAQ
Ist ein 2D-Grundriss in einer Anzeige verpflichtend?
Nein, das ist rechtlich nicht vorgeschrieben. Das, was bei Verkauf eines Eigentumsanteils im Grundbuch steht (Loi Carrez), muss im Vertrag genannt werden. Der Grundriss gehört zum Marketing – er ist nicht Pflicht, beeinflusst aber das Verhalten der Käufer.
Ersetzt ein per Scan erstellter Grundriss eine Messung nach Loi Carrez?
Nein. Und er darf nie so dargestellt werden. Ein durch Scan gewonnener Grundriss liefert nur orientierende Flächenangaben, hilfreich für die Abschätzung und die Messvorbereitung. Die rechtlich verbindliche Fläche ist die, die nach Loi Carrez durch einen Fachmann vor Ort bestimmt wurde: Abweichungen von mehr als 5 % bedeuten einen Anspruch auf Preisminderung.
Wie lange dauert es, einen Grundriss für eine Wohnung zu erstellen?
Rund 5 Minuten inkl. Feinjustierung, er ist unmittelbar nach dem Scan verfügbar. Dieser Zeitrahmen lässt sich gut in den Besichtigungstermin oder das Fotoshooting integrieren, ohne zweite Besichtigung oder Dienstleister zu benötigen.
Welche Angaben sollten im Grundriss einer Anzeige stehen?
Name und Flächen der Räume, Öffnungen (Türen, Fenster), Ausrichtung mit Windrose, Referenznummer und Agentur-Kontaktdaten. Alles Weitere – Maße, Wandstärken, vollgestopfte Möbel – verkompliziert nur die Übersicht und hilft dem Käufer nicht bei der Orientierung.
Braucht man einen 2D- oder 3D-Grundriss in der Anzeige?
Der 2D-Grundriss ist die Referenz: übersichtlich, leicht verständlich, druckt gut aus. Das 3D-Format ist meist nur bei außergewöhnlichen Objekten oder Neubauten sinnvoll, kostet mehr und ersetzt nicht die Vertrautheit mit den Volumen, die ein 2D-Plan vermittelt.
Kann man einen Grundriss nachträglich in eine bereits veröffentlichte Anzeige einbauen?
Ja, oft sogar sehr produktiv: Das Hinzufügen eines Grundrisses und das Hochladen der Fotos in der gleichen Woche bringt die Anzeige wieder in den Fokus der Interessenten, ohne Preis- oder Textänderungen.
Fazit
Der Immobilien-2D-Grundriss war nie umstritten – nur bislang zu teuer und zu langsam. Dieses Hindernis ist gefallen. Fünf Minuten während des Termins, eine schnelle Nachbearbeitung auf dem Bildschirm – und der Grundriss geht zusammen mit den Fotos online, in Ihren Agentur-Farben.
Der entscheidende Punkt: Nicht mehr die Möblierung oder teure 3D-Versionen, sondern die Bereitschaft, Reihenfolge und Umfang der Grundrisse konsequent in allen Objekten durchzuführen.
Damit wird der Grundriss für alle Immobilien, die eine Verständnis-Hilfe brauchen, zur Standardausrüstung.
Möchten Sie sehen, wie das bei Ihren Objekten aussehen würde? Scannen Sie Ihren nächsten Auftrag mit IACrea und vergleichen Sie die Ergebnisse mit unseren Vorher/Nachher-Beispielen: Grundriss und Fotos, in derselben Besichtigungsrunde.
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