Drei Zahlen können dasselbe Apartment beschreiben – und keine von ihnen ersetzt die anderen. Die Verwirrung zwischen Wohnfläche und Carrez-Fläche in einer Anzeige ist keine unbedeutende Ungenauigkeit: Sie ist der häufigste Grund für Kontrollen der DGCCRF bei Immobilienprofis.
Der 2D-Plan, der inzwischen bei den meisten Anzeigen dazugehört, fügt eine dritte Fläche hinzu, rein indikativ, und macht das bereits verworrene Spiel noch komplexer. Dieses Handbuch bietet die Definitionen, die entsprechenden Texte für jede Fläche, was die Anzeige unbedingt enthalten muss und welche Konsequenzen ein Makler bei einer Irrtümlichkeit riskiert.
Was Sie in diesem Leitfaden lernen werden:
- Die genaue Unterscheidung zwischen Wohnfläche, Carrez-Fläche und planimetrischer Fläche
- Warum die drei Zahlen fast nie übereinstimmen bei derselben Immobilie
- Was gesetzlich in der Anzeige zu welcher Art von Transaktion angegeben werden muss
- Die echten Konsequenzen bei Fehlern oder Unterlassungen
- Wo ein scanbarer Plan endet und die professionelle Messung beginnt
Drei Flächen, drei Nutzungsarten, die sich niemals ersetzen
Ein und dasselbe Apartment kann eine Wohnfläche von 62 m², eine Carrez-Fläche von 64 m² und eine planimetrische Fläche von 63 m² aufweisen – drei korrekte Werte, jeweils in seinem Kontext. Das Problem entsteht durch eine verständliche Gewohnheit: Man nimmt an, eine Wohnung habe nur eine Fläche. Tatsächlich gibt es so viele Flächenangaben wie es gesetzliche Vorgaben gibt.
Wohnfläche (Boutin-Gesetz): Die Fläche für Vermietungen
Die Wohnfläche ist definiert im Artikel R156-1 des Code de la construction et de l'habitation (ehemals Artikel R111-2, umbenannt durch das Dekret vom 30. Juni 2021): die gebaute Nutzfläche, abzüglich Wände, Zwischenwände, Treppen, Fontaneinschübe, Tür- und Fensterlaibungen. Flächen unter 1,80 m Deckenhöhe, Kellerräume, Garagen, ungenutzte Dachböden, Terrassen und Balkone sind ausgeschlossen.
Sie stammt aus dem Gesetz von 2009, dem Boutin-Gesetz, und ist bei jedem Mietvertrag verpflichtend, unabhängig vom Immobilientyp – Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus. Sie dient als Referenz für die Miete, nicht für den Verkaufspreis.
Carrez-Fläche: Die Fläche bei Eigentumswohnungen im Verkauf
Die Carrez-Fläche basiert auf dem Artikel 46 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 und dem Dekret vom 23. Mai 1997. Sie wird fast wie die Wohnfläche berechnet – identische Abzüge für Wände und Laibungen, gleiche Schwelle von 1,80 m – aber mit einem anderen Ziel: die Preise bei Eigentumswohnungsverkäufen zu sichern.
Ihr Geltungsbereich ist deutlich enger als der der Wohnfläche: Sie betrifft nur Eigentumswohnungen mit mehr als 8 m² und gilt niemals für ein Einfamilienhaus außerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Für ein klassisches Haus besteht keine Verpflichtung, Carrez-Fläche zu messen, auch wenn es eine Wohnfläche hat, die vermietet wird.
Planimetrische Fläche: Der Marketing-Indikator der Anzeige
Die dritte Fläche ist die neueste und am wenigsten geregelt: jene, die auf dem 2D-Plan erscheint, generiert aus einem Scan oder einer schnellen Messung, neben den Fotos der Anzeige. Sie hat keine rechtliche Existenz – kein Gesetz verlangt oder definiert sie – und dient ausschließlich dazu, dem Käufer die Verteilung der Immobilie zu veranschaulichen, wie in unserem Leitfaden zum 2D-Immobilienplan beschrieben.
Warum die drei Zahlen fast nie übereinstimmen
| Fläche | Referenztext | Anwendungsbereich | Was sie ausschließt |
|---|---|---|---|
| Wohnfläche | Boutin-Gesetz, Art. R156-1 CCH | Vermietung, alle Wohnungen | Wände, Unterschreitung 1,80 m, Keller, Garagen, Terrassen, ungenutzte Dachböden |
| Carrez | Gesetz vom 10/07/1965, Art. 46 | Verkauf, nur Eigentumswohnungen (>8 m²) | Gleiche Ausschlüsse wie Wohnfläche, plus streng bei Nebengebäuden |
| Auf Plan | Kein Gesetz – Marketingzweck | Alle Anzeigen, nur als Hinweis | Keine Norm: Methode des Scans abhängig |
Der Unterschied zwischen Wohn- und Carrez-Fläche bei derselben Immobilie ist selten auf einen Fehler zurückzuführen: Beide Berechnungen basieren auf derselben Deduktion, gelten aber für unterschiedliche Zwecke (Miete vs. Verkauf) und ein Messprofi erstellt sie meist nicht gleichzeitig. Der Unterschied zur planimetrischen Fläche erklärt sich anders: Ein Scan erfasst die Wände so, wie sie sichtbar sind, ohne Laibungen oder Unregelmäßigkeiten zu unterscheiden. Daher liegen die Werte in der Regel nahe beieinander, unterscheiden sich aber um ein bis zwei Quadratmeter, niemals exakt.
Was die Anzeige unbedingt anzeigen muss
Die Anordnung vom 10. Januar 2017, zuletzt geändert am 26. Januar 2022, legt fest, welche Angaben eine professionelle Immobilienanzeige enthalten muss: Immobilientyp, Preis (inklusive Maklerhonorare und diese zahlender Partei bei Verkauf), Fläche, Anzahl der Haupträume sowie bei Eigentumswohnungen die Existenz einer Hausverwaltung und die durchschnittlichen Nebenkosten.
Im Hinblick auf die Fläche unterscheiden sich die Pflichten je nach Transaktion:
- Verkauf eines Eigentumswohnungs-Teils: Carrez-Fläche ist Pflicht in Anzeige, Vorvertrag und notarieller Urkunde.
- Verkauf eines Einfamilienhauses: Keine gesetzliche Angabe vorgeschrieben; die Wohnfläche oder die planimetrische Fläche kann als Information gegeben werden.
- Vermietung: Die Wohnfläche ist vorgeschrieben, in Anzeige und Mietvertrag.
Zusätzlich sind Angaben zum Energieausweis nötig: Energieklasse, Klima-Klasse, geschätzte jährliche Kosten und der Hinweis „Gebäude mit hohem Energieverbrauch“ bei Einstufung F oder G. Diese Infos sind unabhängig von der angegebenen Fläche, werden aber oft zusammen geprüft: Ein Kontrolldienst überprüft bei einer Anzeige meist beide Angaben. Die Pflichtinformationen finden Sie in der service-public.gouv.fr Praxisübersicht.
Irrtümer bei Flächenangaben: Was kostet das wirklich?
Die Sanktionen sind kein symbolischer Akt und betreffen nicht nur den Verkäufer – auch der Makler, der die Anzeige erstellt, ist direkt betroffen.
- Eigentumswohnung, Carrez-Fläche fehlt: Der Käufer kann die Annullierung des Kaufvertrags fordern. Das ist die schwerwiegendste Sanktion, da sie auf das Fehlen der Angabe abzielt, nicht nur auf einen Rechenfehler.
- Eigentumswohnung, Carrez-Abweichung über 5 %: Der Käufer hat ein Jahr nach Vertragsschluss, um eine Preisminderung proportional zum Mangel zu verlangen. Ein Überschuss bei der Messung führt zu keinerlei Nachzahlung für den Verkäufer.
- Vermietung, Wohnflächenabweichung über 5 %: Der Mieter kann eine Mietminderung im Verhältnis zum tatsächlichen Flächenmangel verlangen.
- Fehlende oder irreführende Pflichtangaben (Fläche, Energieausweis, Honorare): Die DGCCRF kann eine Bußgeldstrafe bis zu 3.000 € für Privatpersonen und 15.000 € für juristische Personen verhängen – praktisch gegen die Agentur.
Der gemeinsame Punkt bei allen vier Sanktionen: Es wird nicht unterschieden, ob der Fehler aus Versehen oder durch Fahrlässigkeit entstanden ist. Der Gesetzestext schützt den Käufer oder Mieter anhand der veröffentlichten Zahl, nicht anhand der Absicht des Verfassers.
Wo ein scanbarer Plan endet und professionelle Messung beginnt
Der Plan zeigt Flächen pro Raum, ist nützlich für die erste Einschätzung – niemals eine offizielle Carrez- oder Wohnflächenangabe
Ein schnell mit der IACrea-Immobilienfotografie-App erstellter Plan, wie in unserem Scan-Tutorial für iPhone beschrieben, liefert zuverlässige Flächen pro Raum mit einer Genauigkeit im Prozentbereich – ausreichend, um zwei Immobilien zu vergleichen oder sich eine Verteilung vorzustellen. Für einen Verkauf oder eine Vermietung reicht das jedoch nicht: Ein Abweichung von 3 % bei einem scanbaren Plan bleibt im Marketingbereich, würde aber bei einer offiziellen Carrez- oder Wohnflächenangabe bereits eine Nicht-Konformität bedeuten.
Die einfache und unnachgiebige Regel lautet: Der Plan zeigt Flächen mit dem Hinweis, dass diese nur indikativ sind; die maßgebliche Zahl für die Transaktion bleibt die eines Messprofis, die im Vorvertrag und im notariellen Dokument genannt wird. Ebenso gilt bei angezeigten Preisen für einen 2D-Plan: Ein schnelles Werkzeug und eine rechtssichere Messung erfüllen unterschiedliche Zwecke, und die Vermischung führt teurer, als was sie bringt.
Welche Fläche anzeigen, wo sie platzieren
Der häufigste Fehler ist nicht die falsche Berechnung, sondern die falsche Platzierung der richtigen Fläche:
- In der Verkaufsanzeige einer Eigentumswohnung: ausschließlich Carrez-Fläche, ohne Verwirrung wegen weiterer Angaben.
- In der Verkaufsanzeige eines Einfamilienhauses: die Wohnfläche oder die planimetrische Fläche, keine Vorgabe durch Gesetz, aber eine der wichtigsten Angaben für den Käufer.
- In der Mietanzeige: die Wohnfläche, die rechtlich für den Mietvertrag entscheidend ist.
- In der Anlage zum Inserat, erstellt und angepasst mit IACrea: die Flächen pro Raum, mit dem Hinweis, dass sie nur indikativ sind.
- Im Verkäufer-Booklet und im Mandatsargumentarium: alle drei Angaben dürfen nebeneinander stehen, solange jede klar bezeichnet ist. Das ist auch ein seriöses Argument im Gespräch mit dem Verkäufer, neben der Qualität der professionellen Immobilienfotos: Zeigen, dass man zwischen Marketingzahl und Rechtszahl unterscheiden kann, beruhigt einen vorsichtigen Verkäufer nach schlechten Erfahrungen.
Diese Strenge verzögert nichts: Sie passt in eine Zeile Text unter jeder Flächenangabe und verhindert den Fehler, der bei diesem Thema teuer werden kann.
FAQ
Was ist der Unterschied zwischen Wohnfläche und Carrez-Fläche?
Die Wohnfläche (Boutin-Gesetz) gilt für die Vermietung aller Wohnungen und dient zur Festlegung des Mietpreises; die Carrez-Fläche gilt nur für Eigentumswohnungen bei Verkauf und bestimmt den Verkaufspreis. Beide schließen Flächen unter 1,80 m Höhe, Keller, Garagen, Terrassen und Balkone aus. Sie basieren auf unterschiedlichen Gesetzestexten und sind nicht austauschbar.
Gilt die Carrez-Regelung für ein Einfamilienhaus?
Nein. Die Carrez-Fläche betrifft nur Eigentumswohnungen in Eigentümergemeinschaften ab 8 m². Für ein nicht-gerichtetes Haus besteht keine Pflicht zur Messung nach Carrez; die Wohnfläche kann nur als Orientierung dienen.
Was droht einem Makler bei falscher Flächenangabe in einer Anzeige?
Bei Verkauf einer Eigentumswohnung ohne Carrez-Angabe kann der Käufer die Annullierung des Vertrages verlangen. Bei einer Abweichung von mehr als 5 % kann der Käufer innerhalb eines Jahres eine Preisminderung entsprechend fordern. Bei Vermietung kann der Mieter eine Mietreduktion bei Flächenabweichung über 5 % verlangen. Bei unterlassener oder irreführender Angabe (Fläche, Energieausweis, Honorare) kann die DGCCRF eine Geldbuße bis zu 3.000 € für Privatpersonen und 15.000 € für Unternehmen verhängen.
Kann ein scanbarer Plan durch eine Messung nach Gesetz ersetzt werden?
Nein, niemals. Ein Scan-Plan ist nur indikativ und dient der ersten Orientierung. Die verbindliche Flächenangabe für Verkauf oder Miete muss nach den rechtlichen Vorgaben von einem Messprofi vorgenommen werden.
Sollte man in einer Anzeige die Carrez-Fläche oder die Wohnfläche angeben?
Bei Eigentumswohnungen ist die Carrez-Fläche Pflicht, sie erscheint im Kaufvertrag. Es ist erlaubt, zusätzlich die Wohnfläche oder die planimetrische Fläche anzugeben, diese dürfen jedoch niemals als Carrez-Fläche bezeichnet werden.
Fazit
Drei Flächen, drei Gesetzestexte, drei Nutzungen: Verwirrung kostet mehr Zeit, Geld und rechtliche Risiken, als sie erspart. Die wichtigste Regel für den Makler ist: Jede Fläche nennt man beim Namen und präsentiert sie nicht als rechtlich bindend, wenn es nur eine indikative Angabe ist.
Der Plan im Inserat ist kein Ersatz für die rechtssichere Fläche, bleibt aber das schnellste Werkzeug, um dem Käufer eine erste verlässliche Einschätzung zu geben. Scannen Sie Ihren nächsten Auftrag mit IACrea und ergänzen Sie ihn um die Preise, die zu Ihrem Volumen passen – die gesetzliche Fläche bleibt stets Sache des Messprofis.
Über die Autorin
Mitgründerin & CEO von IACrea
Pauline Clavelloux ist Mitgründerin und CEO von IACrea. Im täglichen Austausch mit Maklerbüros und Immobilienmaklern kennt sie deren Herausforderungen bei Sichtbarkeit, Marketing und Lead-Generierung. Im Blog teilt sie konkrete Strategien zu Immobilienmarketing, Social Media und Akquise im KI-Zeitalter.
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