Wohnfläche im Exposé: was Makler richtig angeben sollten

Dieselbe Wohnung kann drei verschiedene Quadratmeterzahlen haben, und jede davon kann richtig sein. Wer die Wohnfläche berechnen lässt und ins Exposé übernimmt, sollte deshalb wissen, nach welcher Methode die Zahl entstanden ist. Anders als in Frankreich, wo das Carrez-Gesetz beim Verkauf von Eigentumswohnungen eine Pflichtfläche vorschreibt, kennt das deutsche Recht für den Immobilienverkauf keine gesetzliche Berechnungsmethode. Das macht die Wohnfläche im Exposé nicht unverbindlich, sondern eher heikler.

Der 2D-Grundriss, der inzwischen in vielen Exposés steht, bringt eine weitere Zahl ins Spiel: die Raumflächen aus dem Scan. Dieser Leitfaden ordnet die Rechenwege, zeigt, was im Exposé tatsächlich Pflicht ist, und wo Makler bei einer falschen Flächenangabe haften können.

Was Sie in diesem Leitfaden erfahren:

• Den Unterschied zwischen Wohnfläche nach WoFlV, Flächen nach DIN 277 und Raumflächen aus dem Grundriss
• Warum die Zahlen bei derselben Immobilie fast nie übereinstimmen
• Welche Angaben im Inserat Pflicht sind, beim Verkauf wie bei der Vermietung
• Was eine falsche Flächenangabe kosten kann, laut Rechtsprechung des BGH
• Wo ein gescannter Grundriss endet und das professionelle Aufmaß beginnt

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Wohnfläche berechnen: drei Rechenwege, die sich nicht ersetzen

Eine Eigentumswohnung kann nach Wohnflächenverordnung 62 m² haben, nach DIN 277 eine Netto-Raumfläche von 71 m² und auf dem gescannten Grundriss 63 m² Raumfläche. Drei korrekte Werte, jeder in seinem Zusammenhang. Der Fehler liegt in der Annahme, eine Wohnung habe nur eine Fläche. Sie hat so viele, wie es Rechenwege gibt.

Wohnflächenverordnung (WoFlV): der Maßstab in der Praxis

Die Wohnflächenverordnung gilt seit dem 1. Januar 2004. Verbindlich ist sie nach § 1 nur, wenn die Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz berechnet wird, also im geförderten Wohnungsbau. Trotzdem ist sie der Maßstab, an dem sich Gerichte, Gutachter und Käufer orientieren.

Zur Wohnfläche zählen nach § 2 die Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören, dazu Wintergärten, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen. Nicht dazu gehören Zubehörräume wie Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Heizungsräume und Garagen. Gemessen wird nach § 3 zwischen den fertigen Wänden. Entscheidend ist die Anrechnung nach § 4 WoFlV:

• Flächen mit mindestens 2 m lichter Höhe zählen voll.
• Flächen mit 1 m bis unter 2 m lichter Höhe zählen zur Hälfte, Flächen unter 1 m gar nicht.
• Unbeheizbare Wintergärten und ähnliche geschlossene Räume zählen zur Hälfte.
• Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.

Ältere Objekte haben oft eine Berechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), nach der die Wohnfläche bis Ende 2003 berechnet wurde und die Balkone bis zur Hälfte anrechnen ließ. Solche Berechnungen bleiben nach § 5 WoFlV gültig, solange keine baulichen Änderungen eine Neuberechnung erforderlich machen.

DIN 277: Grundflächen für Planer, keine Wohnfläche

Die DIN 277 ist eine technische Norm für Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau. Sie liefert Brutto-Grundfläche, Netto-Raumfläche, Nutzungsfläche, Technikfläche und Verkehrsfläche, gedacht für Planung, Kostenermittlung und Bauantrag. Eine Wohnfläche im Sinne der WoFlV kennt sie nicht: Dachschrägen werden nicht gewichtet, Balkone nicht nach Anteil angerechnet.

Wer eine Fläche nach DIN 277 als Wohnfläche ins Exposé übernimmt, nennt deshalb fast immer eine zu große Zahl. In Bauakten älterer Häuser findet sich zudem die ältere DIN 283, deren Ergebnisse ebenfalls nicht mit der WoFlV übereinstimmen müssen.

Raumfläche im Grundriss: die schnelle Orientierung im Exposé

Die dritte Zahl ist die jüngste und am wenigsten geregelte: die Raumflächen, die auf dem 2D-Grundriss aus einem Scan oder einem schnellen Aufmaß erscheinen. Kein Gesetz verlangt oder definiert sie. Sie soll dem Kaufinteressenten helfen, die Aufteilung der Immobilie zu verstehen, wie unser Leitfaden zum 2D-Grundriss im Inserat zeigt.

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Warum die Zahlen fast nie übereinstimmen

Fläche	Grundlage	Wofür sie gedacht ist	Besonderheit
Wohnfläche nach WoFlV	Wohnflächenverordnung, §§ 2 bis 4	Pflicht im geförderten Wohnungsbau, Maßstab im Mietrecht und in der Praxis	Dachschrägen und Balkone nur anteilig, Zubehörräume ausgeschlossen
Wohnfläche nach II. BV	Zweite Berechnungsverordnung, bis Ende 2003	Ältere Berechnungen, Mietverträge vor 2004	Balkone bis zur Hälfte
Flächen nach DIN 277	Technische Norm	Planung, Kostenermittlung, Bauantrag	Keine Gewichtung, liefert keine Wohnfläche
Raumfläche im Grundriss	Keine, Marketingzweck	Orientierung im Exposé	Abhängig von Scan und Messweise

Die Differenz zwischen WoFlV und DIN 277 ist kein Rechenfehler: Beide messen etwas anderes. Bei einer Dachgeschosswohnung mit Schrägen und großem Balkon kann sie mehrere Quadratmeter betragen. Die Abweichung zur Raumfläche im Grundriss hat einen anderen Grund: Ein Scan erfasst die Wände, wie sie abgetastet werden, ohne eine Fensternische von einer Unebenheit zu unterscheiden und ohne Dachschrägen zu gewichten. In Räumen ohne Dachschrägen liegen die Werte meist ein bis zwei Quadratmeter auseinander, selten exakt gleich.

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Was im Exposé stehen muss, und was nicht

Eine gesetzliche Pflicht, die Wohnfläche im Inserat nach einer bestimmten Methode anzugeben, gibt es in Deutschland nicht. Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 6. November 2015 (V ZR 78/14) ausdrücklich festgehalten, dass es für die Berechnung der Wohnfläche selbst genutzter Häuser keine gesetzliche Bestimmung gibt.

Bei der Fläche kommt es deshalb auf die Art des Geschäfts an:

• Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses: keine vorgeschriebene Methode. Was im Exposé steht, kann der Käufer aber als Beschaffenheit erwarten (öffentliche Äußerungen nach § 434 Abs. 3 BGB), und was im notariellen Kaufvertrag steht, ist vereinbart.
• Vermietung: Ohne abweichende Vereinbarung legt der BGH die Regeln für preisgebundenen Wohnraum zugrunde, für Verträge ab 2004 die WoFlV, davor die II. BV (Urteil vom 22. April 2009, VIII ZR 86/08).
• Geförderter Wohnraum: Hier ist die WoFlV Pflicht.

Pflicht im Inserat sind dagegen die Angaben zum Energieausweis. Nach § 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, vormals Gebäudeenergiegesetz) muss eine Anzeige in kommerziellen Medien, wenn ein Energieausweis vorliegt, die Art des Ausweises, den Endenergiebedarf oder -verbrauch, den wesentlichen Energieträger der Heizung sowie bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse nennen. Die Pflicht trifft auch den Makler, wenn er für die Veröffentlichung der Anzeige verantwortlich ist. Diese Angaben sind unabhängig von der Fläche, gehören aber in dasselbe Inserat.

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Falsche Wohnfläche im Exposé: was das wirklich kosten kann

Eine falsche Quadratmeterzahl ist kein Schönheitsfehler. Sie trifft in erster Linie den Verkäufer oder Vermieter, kann aber auch auf den Makler zurückfallen, der das Exposé erstellt hat.

• Verkauf, Fläche im notariellen Kaufvertrag: Die Wohnfläche ist vereinbarte Beschaffenheit. Ist die tatsächliche Fläche kleiner, liegt ein Sachmangel vor, und auf einen allgemeinen Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer bei einer vereinbarten Beschaffenheit nicht berufen.
• Verkauf, Fläche nur im Exposé: Angaben im Exposé zählen zu den Eigenschaften, die der Käufer erwarten darf, gleich ob Verkäufer oder Makler das Exposé erstellt hat (BGH, Urteil vom 19. Januar 2018, V ZR 256/16). Ein allgemeiner Haftungsausschluss erfasst sie, schützt aber nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat.
• Vermietung, Abweichung über 10 %: Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % unter der im Mietvertrag genannten, ist die Wohnung mangelhaft und die Miete entsprechend gemindert (BGH, Urteil vom 24. März 2004, VIII ZR 133/03). Diese Schwelle stammt aus dem Mietrecht und lässt sich nicht auf den Kauf übertragen.
• Eigene Haftung des Maklers: Der Makler muss die Angaben des Verkäufers grundsätzlich nicht nachprüfen. Er darf aber keine Zahlen ins Exposé übernehmen, die erkennbar unrichtig oder unplausibel sind, und muss offenlegen, wenn er Angaben ohne eigene Grundlage macht (BGH, Urteil vom 18. Januar 2007, III ZR 146/06). Fehlende Energieausweis-Angaben im Inserat können zudem als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu 10.000 € geahndet werden (§ 108 GModG).

Gemeinsam ist allen vier Fällen: Ausgangspunkt ist immer die Zahl, die veröffentlicht oder unterschrieben wurde, und die Frage, woher sie stammt. Ein Exposé, das Methode und Quelle der Wohnfläche nennt, schafft Klarheit, bevor Streit entsteht.

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Wo der gescannte Grundriss endet und das Aufmaß beginnt

Der Grundriss im Exposé zeigt Raumflächen zur Orientierung, nie eine verbindliche Wohnfläche nach WoFlV

Ein Grundriss, den Sie in wenigen Minuten mit der IACrea-App erstellen, wie in unserer Anleitung zum Raumscan mit dem iPhone beschrieben, liefert Raumflächen, die auf wenige Prozent genau sind. Das reicht, damit Kaufinteressenten zwei Immobilien vergleichen und die Aufteilung verstehen. Für den Kaufvertrag oder den Mietvertrag reicht es nicht: Ein Scan gewichtet weder Dachschrägen noch Balkone nach WoFlV, und 3 % Abweichung, die im Exposé niemanden stören, werden zum Streitpunkt, sobald die Zahl als Wohnfläche vereinbart ist.

Die Regel ist einfach und nicht verhandelbar. Der Grundriss zeigt seine Raumflächen mit dem Hinweis, dass es Circa-Werte sind. Die Wohnfläche, die in einen Vertrag einfließt, stammt aus einer Berechnung nach genannter Methode, erstellt von einem Architekten, Vermessungsbüro oder Sachverständigen. Dieselbe Vorsicht gilt bei den Preisen für einen 2D-Grundriss: Ein schnelles Werkzeug und ein rechtssicheres Aufmaß erfüllen zwei verschiedene Aufgaben, und wer beides verwechselt, zahlt am Ende mehr, als er gespart hat.

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Welche Fläche wohin gehört

Der häufigste Fehler ist nicht die falsche Rechnung, sondern die richtige Zahl am falschen Ort:

• Im Verkaufsexposé einer Eigentumswohnung: die Wohnfläche mit Methode und Quelle, etwa „Wohnfläche nach WoFlV ca. 64 m², laut Berechnung des Architekten“. Keller, Abstellraum und Stellplatz getrennt als Nutzfläche oder Zubehör.
• Im Verkaufsexposé eines Hauses: dieselbe Logik. Stammt die Zahl aus einer alten Bauakte, die Methode nennen (II. BV, DIN 283) und nach Umbauten oder Dachausbau nicht ungeprüft übernehmen.
• Im Mietinserat: die Wohnfläche nach WoFlV, denn an ihr messen Gerichte den Mietvertrag.
• Auf dem Grundriss im Exposé, erstellt und angepasst mit IACrea: die Raumflächen mit dem Hinweis, dass es Circa-Werte sind.
• In der Präsentation für den Eigentümer bei der Objektakquise: Alle Zahlen dürfen nebeneinander stehen, solange jede beim Namen genannt wird. Das ist ein Argument für Ihre Seriosität, genauso wie die Qualität professioneller Immobilienfotos: Wer zeigt, dass er eine Marketingzahl von einer belastbaren Wohnflächenberechnung unterscheidet, gewinnt das Vertrauen von Eigentümern, die schon schlechte Erfahrungen gemacht haben.

Diese Sorgfalt kostet keine Zeit: Sie passt in eine Zeile unter jeder Flächenangabe und verhindert den einen Fehler, der bei diesem Thema teuer wird.

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FAQ

Was ist der Unterschied zwischen der Wohnfläche nach WoFlV und den Flächen nach DIN 277? Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ermittelt die Wohnfläche: Sie rechnet nur Räume an, die ausschließlich zur Wohnung gehören, gewichtet Dachschrägen und Balkone und lässt Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung und Garagen weg. Die DIN 277 ist eine Norm für Planung und Kostenermittlung im Hochbau und liefert Brutto-Grundfläche, Netto-Raumfläche und Nutzungsfläche, aber keine Wohnfläche. Eine Fläche nach DIN 277 fällt deshalb in der Regel größer aus und gehört nicht als Wohnfläche ins Exposé.

Muss die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung berechnet werden? Verbindlich ist die WoFlV nur, wenn die Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz berechnet wird, also im geförderten Wohnungsbau. Für den Verkauf gibt es nach dem Bundesgerichtshof keine gesetzliche Berechnungsmethode. Im Mietrecht legt der BGH ohne abweichende Vereinbarung die für preisgebundenen Wohnraum geltenden Regeln zugrunde, für Verträge ab 2004 also die WoFlV. In der Praxis ist sie deshalb der Maßstab, an dem sich Käufer, Mieter und Gutachter orientieren.

Was droht bei einer falschen Wohnfläche im Exposé? Beim Verkauf zählen Angaben im Exposé zu den öffentlichen Äußerungen, an denen sich die Beschaffenheit messen lassen muss, auch wenn der Makler das Exposé erstellt hat. Ein allgemeiner Haftungsausschluss im Kaufvertrag erfasst sie zwar in der Regel, schützt aber nicht bei Arglist. Steht die Wohnfläche im beurkundeten Kaufvertrag, ist sie vereinbarte Beschaffenheit. Bei der Vermietung gilt eine Abweichung von mehr als 10 % gegenüber der Fläche im Mietvertrag als Mangel. Der Makler selbst kann haften, wenn er erkennbar unplausible Zahlen übernimmt oder Angaben ohne eigene Grundlage macht, ohne das offenzulegen.

Kann ein per App gescannter Grundriss eine Wohnflächenberechnung ersetzen? Nein, und er sollte nie so dargestellt werden. Ein Grundriss aus einem LiDAR-Scan liefert Raumflächen zur Orientierung, nützlich für das Exposé und als Vorbereitung eines Aufmaßes. Eine Wohnfläche, die in den Kaufvertrag oder den Mietvertrag einfließt, sollte nach einer genannten Methode ermittelt werden, in der Praxis von einem Architekten, Vermessungsbüro oder Sachverständigen.

Welche Wohnfläche gehört ins Exposé einer Eigentumswohnung? Eine gesetzliche Vorgabe gibt es nicht. Bewährt hat sich die Wohnfläche nach WoFlV mit Nennung der Methode und der Quelle, zum Beispiel Wohnfläche nach WoFlV ca. 64 m² laut Berechnung des Architekten. Keller, Abstellräume und Stellplatz werden getrennt als Nutzfläche oder Zubehör aufgeführt. Raumflächen aus dem Grundriss dürfen ergänzend stehen, solange sie als Circa-Werte gekennzeichnet sind und nicht als Wohnflächenberechnung erscheinen.

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Fazit

Drei Rechenwege, drei Zahlen, drei Zwecke: Wer sie verwechselt, riskiert Minderung, Streit mit dem Käufer und im Ernstfall die eigene Haftung. Die Regel, die Makler schützt, passt in einen Satz: Nennen Sie bei der Wohnfläche im Exposé immer die Methode und die Quelle, und geben Sie eine Orientierungszahl nie als Wohnflächenberechnung aus.

Der Grundriss im Exposé ersetzt keine Wohnfläche nach WoFlV, bleibt aber der schnellste Weg, Kaufinteressenten eine verlässliche erste Vorstellung von der Immobilie zu geben. Scannen Sie Ihr nächstes Objekt mit der IACrea-App und wählen Sie die Preise, die zu Ihrem Auftragsvolumen passen. Die verbindliche Wohnfläche bleibt Sache des Architekten oder Sachverständigen.