Un acquéreur visite un appartement avec vous un samedi, trouve le prix trop élevé, puis l'achète trois mois plus tard directement auprès du vendeur. Votre commission tient alors à une feuille signée sur le palier, et à ce que vous avez écrit dans le mandat.
Le bon de visite immobilier est un document que presque toutes les agences font signer et que très peu savent lire avec les yeux d'un juge. Il prouve une visite ; il ne vaut ni contrat, ni promesse de commission. Ce guide détaille ce qu'il protège réellement, ce qu'il doit contenir, et comment le transformer en premier maillon de votre suivi acquéreur plutôt qu'en simple formalité.
Ce que vous apprendrez dans ce guide :
- Ce que la Cour de cassation reconnaît au bon de visite, et ce qu'elle lui refuse depuis vingt ans
- Les rubriques d'un bon de visite complet, avec un modèle commenté
- La clause qui protège votre commission (indice : elle est dans le mandat exclusif de vente, pas dans le bon)
- Ce que le RGPD vous autorise à demander au visiteur
- Comment le bon de visite alimente la relance de l'acquéreur et le compte rendu au vendeur
Bon de visite immobilier : définition et rôle
Le bon de visite est un document daté et signé par lequel une personne reconnaît avoir visité un bien précis par l'intermédiaire d'une agence ou d'un mandataire. Il est généralement rempli juste avant d'entrer dans le logement, en deux exemplaires ou sur l'écran d'un téléphone.
Il remplit trois fonctions, de la plus connue à la plus négligée :
- Prouver la présentation du bien à un acquéreur donné, à une date donnée. C'est la fonction pour laquelle il a été inventé : si la vente se conclut plus tard sans l'agence, il établit que c'est elle qui a mis les parties en relation.
- Départager les agences en mandat simple. Quand plusieurs agences détiennent un mandat non exclusif sur le même bien, le bon de visite date la première présentation, ce qui évite à l'acquéreur et au vendeur de se retrouver avec deux agences qui réclament la même vente.
- Ouvrir le dossier acquéreur. Nom, coordonnées, critères, réaction à la visite : le bon de visite est souvent la première fiche du fichier acquéreurs de l'agence, et le point de départ de la relance.
La troisième fonction est celle qui rapporte le plus au quotidien, et c'est celle dont on parle le moins.
Le bon de visite a-t-il une valeur juridique ?
Oui, une valeur de preuve. Non, aucune valeur de contrat. Toute la difficulté vient de cette distinction, que les modèles de bon de visite trouvés en ligne brouillent souvent en y ajoutant des engagements que le document ne peut pas porter.
Ce que le bon de visite ne peut pas faire
La règle est posée par l'article 6 de la loi Hoguet et par l'article 73 du décret du 20 juillet 1972 : l'agent immobilier ne peut être rémunéré qu'en vertu d'un mandat écrit, et seulement si l'opération est effectivement conclue. Un bon de visite n'est pas un mandat. Une clause de commission glissée dedans ne lie donc pas le visiteur.
La Cour de cassation l'a rappelé dans une affaire typique (Cass. 1re civ., 18 février 2015, n° 14-12.351). Des acquéreurs avaient visité une maison avec une agence et signé un bon de visite qui leur interdisait, pendant six mois, de s'entendre avec les vendeurs pour l'écarter. Cinq mois et demi plus tard, ils achetaient directement. La cour d'appel les avait condamnés à verser 11 200 € à l'agence ; la Cour de cassation a cassé l'arrêt, d'une part parce que la rémunération ne pouvait pas se fonder sur le bon de visite, d'autre part parce que les « manœuvres frauduleuses » des acquéreurs n'avaient pas été caractérisées.
Deux ans plus tard, elle a refusé tout dédommagement à un agent dont le visiteur avait acheté directement au vendeur, au motif que le bon de visite ne contenait aucune clause obligeant l'acheteur à passer par l'agence (Cass. 1re civ., 6 décembre 2017, n° 16-15.249, commenté par WebLex).
Ce qu'il prouve, et quand il pèse
L'agent évincé n'est pas sans recours, mais ce recours n'est pas contractuel. Contre l'acquéreur, il agit en responsabilité délictuelle (article 1240 du Code civil) et doit prouver une faute : en pratique, une entente frauduleuse avec le vendeur pour l'écarter. Contre le vendeur, il invoque la clause du mandat qui lui interdit de traiter directement avec les acquéreurs présentés par l'agence.
Dans les deux cas, le bon de visite devient la pièce centrale : c'est lui qui prouve que l'acquéreur a bien découvert le bien grâce à l'agent. Dans une décision du 27 novembre 2025 portant sur un mandat de recherche, la troisième chambre civile a reproché à une cour d'appel de ne pas avoir recherché si l'agent avait fait visiter le bien, alors qu'un bon de visite signé était produit (commentaire Eurojuris). Le bon de visite n'y fonde aucun droit à lui seul ; il établit la diligence de l'agent.
Le bon de visite est-il obligatoire ?
Aucun texte n'impose le bon de visite, ni à l'agence ni au visiteur. Un acheteur peut refuser de le signer, et l'agence peut alors refuser la visite. Ce refus est rare, et il dit souvent quelque chose de l'intention du visiteur.
L'obligation qui compte se trouve ailleurs : dans le mandat. Selon l'article 78 du décret de 1972, la clause qui interdit au vendeur de traiter directement avec un acquéreur présenté par l'agence, ou qui lui fait payer une indemnité dans ce cas, doit figurer en caractères très apparents dans un mandat dont il a reçu un exemplaire. Sans cette clause, le meilleur bon de visite du monde ne permet pas de réclamer quoi que ce soit au vendeur.
D'où une règle de travail simple : le bon de visite protège la commission dans la mesure exacte où le mandat a été bien rédigé. C'est l'un des arguments à faire valoir au moment de la signature d'un mandat exclusif, au même titre que le plan de diffusion, comme nous l'expliquons dans le plan du bien comme argument pour décrocher le mandat exclusif.
Que doit contenir un bon de visite immobilier ?
Un bon de visite efficace est court. Il doit identifier sans ambiguïté le bien, le visiteur et la date ; tout ce qui s'ajoute dilue sa force probante ou expose l'agence à une clause jugée abusive.
Les rubriques indispensables
- L'agence : raison sociale, adresse, numéro de carte professionnelle, nom du négociateur ou de l'agent commercial qui fait visiter.
- Le bien : adresse complète, étage et numéro de lot si possible, référence du mandat et de l'annonce. Une adresse vague (« appartement rue de la Paix ») est la première faiblesse relevée en justice.
- Le visiteur : nom et prénom de chaque personne présente, coordonnées. Si un couple visite, les deux signent.
- La date et l'heure de la visite.
- La déclaration du visiteur : il reconnaît avoir visité le bien par l'intermédiaire de l'agence, et indique s'il le connaissait déjà (visite antérieure avec une autre agence, annonce de particulier).
- Le rappel de l'engagement, en une phrase claire : le vendeur s'est engagé à ne pas traiter directement avec les personnes présentées par l'agence pendant la durée du mandat et la période prévue au mandat.
- La mention d'information RGPD et la signature.
Modèle de bon de visite commenté
| Rubrique | Exemple de formulation | Pourquoi |
|---|---|---|
| Bien visité | « Appartement de 3 pièces, 4e étage, lot 12, 18 rue X, 69003 Lyon — mandat n° 2026-145 » | Un juge doit pouvoir rapprocher le bon, le mandat et l'acte de vente |
| Visiteurs | « Mme A. B. et M. C. D. » | Chaque acquéreur potentiel signe ; une société constituée ensuite pour acheter reste rattachable |
| Connaissance préalable | « Je ne connaissais pas ce bien avant cette visite » / « Je l'ai déjà visité le … avec … » | Tranche d'avance la question de la première présentation |
| Engagement rappelé | « J'ai été informé que le propriétaire s'est engagé à ne pas traiter directement avec les personnes présentées par l'agence » | Informe sans prétendre créer une obligation de payer |
| Avis après visite | « Points forts / réserves / budget envisagé » (facultatif) | Sert au compte rendu au vendeur et à la relance |
| Données personnelles | « Vos données servent à la gestion de votre recherche, conservées 3 ans au plus après notre dernier échange » | Conformité RGPD |
Ce que le modèle ne contient pas compte autant : pas de pourcentage d'honoraires à la charge du visiteur, pas d'indemnité forfaitaire, pas de photocopie de pièce d'identité. Ces ajouts sont précisément ceux que les juges écartent ou que la CNIL reproche.
La clause de non-contournement : où l'écrire
La clause qui protège votre commission s'écrit dans le mandat, en caractères très apparents, avec une durée après la fin du mandat (douze mois est une durée courante). Le bon de visite se contente de la rappeler au visiteur.
Si vous voulez aussi engager l'acquéreur, il faut un engagement exprès de sa part : un mandat de recherche signé avec lui, ou une clause rédigée de façon claire et distincte qu'il accepte en connaissance de cause. Même dans ce cas, sa violation ne donne pas droit à la commission mais à des dommages-intérêts, à condition de prouver la faute.
Données personnelles : ce que vous pouvez demander au visiteur
Le bon de visite collecte des données personnelles : il entre donc dans le champ du RGPD. Trois règles suffisent à rester dans les clous.
Ne collectez que l'utile. Nom, téléphone, e-mail, date de visite : c'est assez pour prouver la visite et recontacter l'acquéreur. La photocopie systématique de la pièce d'identité n'est pas nécessaire à cette finalité. Si vous voulez vérifier l'identité d'un visiteur, consultez la pièce sans la conserver.
Informez le visiteur. Une ligne sur le bon suffit : qui traite les données, dans quel but, combien de temps, et comment exercer ses droits (accès, rectification, opposition).
Fixez une durée de conservation. Le référentiel de la CNIL sur la gestion des activités commerciales retient comme repère trois ans à compter du dernier contact émanant du prospect. Au-delà, le contact sort du fichier actif. Le bon de visite lui-même, comme pièce de preuve, peut être archivé tant qu'un litige sur la vente reste possible.
Papier ou électronique ?
Les deux valent. Le Code civil reconnaît à l'écrit électronique la même force probante que l'écrit papier (article 1366), et la signature électronique est valable dès lors que le procédé identifie le signataire et garantit le lien avec le document (article 1367). Une signature au doigt sur un téléphone, horodatée et envoyée par e-mail au visiteur, est donc une preuve recevable.
Le format numérique a deux avantages concrets. L'heure de la signature est enregistrée, ce qui rend la date difficilement contestable. Et le bon arrive directement dans le dossier acquéreur, sans ressaisie le lundi matin.
Ce qui ne change pas : faites signer avant d'entrer dans le logement. Un bon de visite signé après coup, ou rempli de mémoire en fin de journée, perd l'essentiel de sa valeur.
Après la visite : du bon de visite à la relance acquéreur
Un bon de visite qui finit dans un classeur n'a servi qu'à une chose : se défendre en cas de litige. Bien exploité, il sert aussi à vendre.
Le compte rendu au vendeur
Le mandataire doit rendre compte de sa gestion à son mandant (article 1993 du Code civil), et un mandat exclusif doit préciser les actions de l'agent et la façon dont il en rend compte (article 6 de la loi Hoguet). Les bons de visite en sont la matière première : nombre de visites, profil des visiteurs, objections récurrentes. Un vendeur qui lit « 4 visites, 3 remarques sur la salle de bains, 2 sur le prix » accepte plus facilement d'ajuster son prix ou de faire un petit travail qu'un vendeur à qui l'on dit « ça ne bouge pas ».
C'est aussi un moment où la qualité de l'annonce se discute : si les visiteurs découvrent sur place un séjour plus lumineux que sur les photos, ce sont les photos qu'il faut refaire. Notre guide de la photo immobilière détaille comment réussir les prises de vue en lumière naturelle.
La relance de l'acquéreur
Le soir de la visite, l'acquéreur compare. Il se souvient d'une cuisine, d'un balcon, rarement de l'enchaînement des pièces. C'est le bon moment pour lui renvoyer le bien sous une forme qu'il peut parcourir seul ou montrer à son conjoint : le plan 2D du logement, sa vue en 3D et ses photos.
Le plan du bien envoyé à l'acquéreur le soir de la visite : il retrouve l'enchaînement des pièces qu'il a parcourues
Le plan 3D immobilier d'IACrea répond exactement à cette question : comment relancer un acheteur potentiel sans se contenter d'un « alors, qu'en avez-vous pensé ? ». Le plan interactif va plus loin en posant les photos de l'annonce sur le plan, pièce par pièce, partagé par un simple lien. Et si le plan sert aussi à vérifier les surfaces annoncées, notre article sur la surface habitable et la loi Carrez rappelle ce que l'agent doit afficher.
Le fichier acquéreurs
Enfin, chaque bon de visite est un contact qualifié : quelqu'un qui cherche, dans votre secteur, avec un budget. L'acquéreur qui n'a pas acheté ce bien-là peut acheter le suivant, ou vendre le sien. Classez les bons par critères de recherche, et relancez-les à chaque nouveau mandat correspondant. Notre guide de la génération de leads immobiliers par l'IA montre comment ce fichier se combine aux contacts entrants, et la génération de leads immobiliers d'IACrea l'alimente en vendeurs comme en acquéreurs du secteur.
Les erreurs qui affaiblissent un bon de visite
Dans les décisions publiées comme dans les modèles qui circulent, les mêmes erreurs reviennent :
| Erreur | Conséquence | Correctif |
|---|---|---|
| Adresse du bien imprécise | Impossible de rapprocher le bon de l'acte de vente | Adresse complète, lot, référence du mandat |
| Un seul membre du couple signe | L'autre achète seul ou via une SCI | Faire signer chaque visiteur |
| Clause de commission à la charge du visiteur | Clause inopposable, image de l'agence abîmée | Rappeler l'engagement du vendeur, sans facturer le visiteur |
| Bon signé après la visite | Date contestable | Signature avant d'entrer, horodatée si possible |
| Mandat sans clause de non-contournement apparente | Aucune action possible contre le vendeur | Clause en caractères très apparents, durée après le mandat |
| Bon rangé et oublié | Aucune relance, aucun compte rendu | Bon numérique versé au dossier acquéreur le jour même |
La même logique vaut en amont : un vendeur rassuré par un avis de valeur immobilier solide signe plus volontiers un mandat qui contient les bonnes clauses.
FAQ
Le bon de visite immobilier a-t-il une valeur juridique ? Il a une valeur de preuve, pas de contrat. Il établit qu'à telle date l'agence a fait visiter tel bien à telle personne. Il ne crée en revanche aucune obligation de payer une commission : seul le mandat écrit peut fonder la rémunération de l'agent, rappelle la Cour de cassation.
Le bon de visite est-il obligatoire ? Non, aucun texte ne l'impose, ni à l'agence ni au visiteur. Le visiteur peut refuser de le signer. En pratique, presque toutes les agences le demandent, parce qu'il est la première pièce qu'un juge examine quand un acquéreur et un vendeur concluent la vente sans l'agent.
Combien de temps un bon de visite reste-t-il valable ? Le bon de visite n'expire pas : il prouve un fait daté. Ce qui a une durée, c'est la clause du mandat qui interdit au vendeur de traiter directement avec les acquéreurs présentés par l'agence, souvent pendant le mandat et douze mois après. La durée inscrite sur le bon de visite ne fait que rappeler cet engagement.
Un acheteur peut-il refuser de signer un bon de visite ? Oui. L'agence peut alors refuser la visite, ou la consigner autrement : confirmation de rendez-vous par e-mail ou SMS, agenda, échanges écrits. Ces traces datées valent aussi comme preuve, même si elles pèsent moins qu'une signature.
Que risque un acquéreur qui achète sans l'agence après une visite ? Rien du seul fait d'avoir signé un bon de visite. L'agent évincé ne peut obtenir des dommages-intérêts que s'il prouve une faute : une entente frauduleuse avec le vendeur pour l'écarter, ou la violation d'un engagement exprès de ne pas traiter sans lui. Le bon de visite sert alors à prouver que la visite a eu lieu par son intermédiaire.
Conclusion
Le bon de visite immobilier ne fait pas payer une commission : il prouve une visite, et cette preuve ne vaut que si le mandat contient la bonne clause, en caractères très apparents. Rédigez-le court, faites-le signer avant d'entrer par chaque visiteur, et ne lui demandez pas ce qu'il ne peut pas porter. Puis servez-vous-en pour ce qu'il fait le mieux : nourrir le compte rendu au vendeur et la relance de l'acquéreur. Pour que cette relance parte le soir même avec le plan du bien, découvrez le plan 3D immobilier d'IACrea.
À propos de l'auteur
Cofondatrice & CEO d'IACrea
Pauline Clavelloux est cofondatrice et CEO d'IACrea. Au contact quotidien des agences et des agents immobiliers, elle connaît leurs enjeux de visibilité, de marketing et de génération de leads. Sur le blog, elle partage des stratégies concrètes sur le marketing immobilier, les réseaux sociaux et la prospection à l'ère de l'IA.
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