Op Franse vastgoedportalen bezoeken kopers gemiddeld 18 advertenties voordat ze contact opnemen met een verkoper of agent (bron: National Association of Realtors, 2025). Op SeLoger of Leboncoin krijgt jouw advertentie minder dan 8 seconden om door de scroll te gaan. De tekst die je schrijft — en de foto's die je erbij plaatst — maken het verschil.
De kwaliteit van een effectieve vastgoedadvertentie wordt zelden gemeten, maar bepaalt direct het aantal binnenkomende contacten, de kwaliteit van de bezoeken en de verkooptijd. Deze gids geeft je de gestructureerde methode om advertenties te schrijven die echt converteren.
Wat je leert in deze gids:
- De 3-blokken structuur van een vastgoedadvertentie die leads genereert
- De 7 fouten die de meeste agenten nog steeds maken in hun advertenties
- Hoe door AI bewerkte visuals de klikken verdubbelen tot verdrievoudigen
- Een vóór/na-tabel om een slechte en geoptimaliseerde advertentie te vergelijken
- De beste praktijken specifiek voor SeLoger, Leboncoin en PAP
Waarom jouw vastgoedadvertentie jouw eerste verkooppunt is
Een vastgoedadvertentie is niet zomaar een verkooptuig — het weerspiegelt je professionaliteit in de ogen van de opdrachtgever. Een verkoper die ziet dat zijn foto's goed uitgelicht worden en dat zijn eigendom nauwkeurig beschreven is, zal je opdracht verlengen en aanbevelen. Wie een slordige advertentie ziet, zal bij de concurrentie aankloppen voor het volgende pand.
Waar zoekt een koper echt naar bij het bekijken van een advertentie
De koper leest niet echt — hij scant. In 8 seconden beantwoordt hij onbewust vier vragen:
- Voldoet dit pand aan mijn belangrijkste criteria? (oppervlakte, prijs, locatie)
- Zorgen de foto's dat ik een bezoek wil plannen?
- Brengt de beschrijving aanvullende info die de foto's niet laten zien?
- Wie verkoopt dit pand en lijkt het betrouwbaar?
Jouw advertentie moet deze vier vragen in één oogopslag beantwoorden. Als er één ontbreekt, gaat de koper naar de volgende.
Directe impact op je mandaten
Volgens de FNAIM worden panden met professionele foto's en gestructureerde beschrijvingen gemiddeld 21 dagen sneller verkocht dan panden met smartphonefoto's die niet bewerkt zijn. Voor een agent die 30 tot 50 mandaten per jaar beheert, betekent deze tijdswinst een aanzienlijke versnelde portefeuilleomzetting.
De structuur van een converterende vastgoedadvertentie
De titel: 10 woorden om de klik uit te lokken
De titel is het enige zichtbare element vóór de hoofdfoto op mobiel. Hij moet bevatten:
- Het type pand (appartement, huis, loft, studio…)
- De oppervlakte in m²
- Het aantal kamers
- De specifieke locatie (wijk, buurt, gemeente)
- Een onderscheidend attribuut (terras, uitzicht, rustig, gerenoveerd, parket…)
Slechte titel: "Mooi appartement te koop Parijs"
Goede titel: "Appartement 3-kamer 68 m² — terras, licht, Parijs 11e"
De tweede titel bevat dezelfde info in minder dan 60 tekens en plaatst het pand meteen in de context.
De beschrijving: 3 paragrafen, 3 beslissingen
Structuur de beschrijving systematisch in drie aparte blokken:
Blok 1 — De kraker (2-3 zinnen): Beschrijf wat dit pand uniek maakt. Noem emotionele eigenschappen: ochtendlicht, uitzicht op daken, rustige binnenplaats. Het gaat nog niet om technische details — het gaat om het opwekken van interesse.
Blok 2 — Functionele beschrijving: Lijst de kamers, voorzieningen, energieprestatie (DPE verplicht vanaf 2024), lasten en praktische info. Wees volledig — de koper moet zelf kunnen bepalen of hij wil bezoeken, zonder je eerst te moeten bellen voor basisinfo.
Blok 3 — De buurt en omgeving: Openbaar vervoer, winkels, scholen, wijkdynamiek. Deze factoren zijn belangrijk voor de koopbeslissing, vooral voor gezinnen en stedelijke werkenden.
Het technische informatie overzicht: geruststellen vóór overtuigen
| Rubriek | Wat in te vullen |
|---|---|
| Oppervlakte | Exact volgens loi Carrez (samenwoning) |
| Lasten | Maandelijks, inclusief voorschot |
| DPE / GES | Energieklasse + CO₂-uitstootlabel |
| Honorarium | Incl. btw bedrag + wie betaalt |
| Oriëntatie | Oriëntatie, verdieping, eventuele uitzichten |
| Parkeren | Garage, ondergrondse parkeerplaats, straatparkeren |
| Renovaties | Schilderwerk, syndicus, lopende procedures |
Een compleet overzicht vermindert vragen tijdens bezichtigingen en verhoogt de kwaliteitscontrole van contacten.
Foto’s: de eerste conversie-factor van je advertentie
Foto’s zijn verantwoordelijk voor 80% van de beslissing om te klikken (NAR, 2025). Nog voor je de eerste regel tekst gelezen hebt, heeft de koper al bepaald of hij interesse heeft. Advertenties met professionele visuals krijgen gemiddeld 47% meer views.
Twee functies maken meteen het visuele aspect van je advertenties beter:
1. Virtueel home staging: voor lege of gestoffeerde panden met oude meubels, genereert de virtuele home staging binnen enkele seconden gestileerde foto’s die direct bruikbaar zijn. Kopers kunnen zich voorstellen, kliks zullen toenemen. Kijk eens naar onze voor/na voorbeelden om de concrete verschillen te zien.
2. Automatische HDR-retouchering: met de IACrea vastgoedfototoepassing bewerkt automatisch de belichting, kleuren en contrast, zodat je heldere professionele foto’s krijgt, zelfs vanaf een smartphone.
Een pand met virtueel home staging krijgt tot 3 keer meer contacten dan een onbewerkte foto
De 7 fouten die je advertentie onderuit halen
1. Algemene titel: "Mooi T3 te koop" zegt niets. Voeg altijd oppervlakte, locatie en een onderscheidend attribuut toe.
2. Te korte beschrijving: Minder dan 500 karakters geeft aan dat er niet voldoende zorg is besteed. Portaalalgoritmen straffen incomplete lijsten, kopers negeren ze.
3. Onbegrijpelijke afkortingen: "Cuis. equip., s.d.b., cc inclus" — schrijf alles duidelijk, zodat zoekmachines en portaatsystemen je advertentie correct indexeren.
4. Portraitfoto’s (staand): Portalen tonen in landschapsmodus. Een portretfoto verliest zo 40% van de weergave op mobiel.
5. Geen DPE ingevuld: Sinds 2024 is een advertentie zonder energieklasse nadelig in SeLoger’s algoritme. Het is ook wettelijk verplicht voor verkoop.
6. Geen call-to-action: Eindig altijd met een concrete oproep: "Neem contact op voor een bezoek deze week — reactie binnen 24 uur."
7. Onbewerkte lege woningfoto’s: Een onbewoond appartement ongecorrigeerd verlaagt de visuele waarde. Zelfs snel behandelen met virtueel home staging verandert de ruimte perceptie drastisch.
Voor/na: een advertentie die herwerkt werd volgens de methode
Hier zie je hoe een klassieke advertentie zich ontwikkelt door de beschreven aanpak toe te passen:
| Criteria | Oorspronkelijke advertentie | Geoptimaliseerde advertentie |
|---|---|---|
| Titel | "Appartement te koop Parijs" | "Appartement 4-kamer 84 m² — terras, rustig, Montmartre 18e" |
| Aantal foto’s | 4 RAW-foto’s, leeg | 10 HDR-foto’s + virtueel home staging op 3 kamers |
| Beschrijving | 3 regels, incomplete info | 3 blokken: opening + functioneel + buurt |
| DPE | Niet ingevuld | Klasse C, 85 kWh/m²/j, verplichting |
| Ontvangen contactpersonen in 7 dagen | 2 | 11 |
| Tijd tot eerste bezoek | 12 dagen | 3 dagen |
Deze transformatie kostte 2 uur — inclusief 45 minuten fotobewerking met IACrea. Bekijk de formule voor jouw volume op onze tarievenpagina.
Publicatie en multisite-optimalisatie
Hetzelfde advertentie onbewerkt op meerdere portalen plaatsen werkt niet meer. Elke portal heeft zijn eigen algoritme en doelgroep:
- SeLoger: toont woningen met ingevuld DPE, 8+ foto’s en tekst van 800+ karakters. "Frisse" advertenties scoren beter — werk elke 7 dagen bij.
- Leboncoin: bredere doelgroep, minder gericht. Plaats de titel met oppervlakte en prijs binnen de eerste 50 tekens. Horizontale foto's krijgen prioriteit op mobiel.
- PAP: grote groep zelfstandig kopers. Een uitgebreide technische beschrijving primeert op emotie.
- Sociale media: korte versie van de advertentie (kraker + 2-3 gestylede foto’s) op Instagram of Facebook geeft extra contacten buiten de portals.
Ook op technisch vlak legt elk portaal zijn eigen limieten op qua bestandsgrootte en -formaat op (Leboncoin weigert bijvoorbeeld het HEIC-formaat van de iPhone en raadt foto's onder 1,2 MB aan): onze gratis fotocompressor met presets voor SeLoger, Leboncoin en Bien'ici brengt een hele reeks foto's in één keer naar het juiste formaat, zonder registratie.
Wil je de strategie voor multi-channel content verder verdiepen? Bekijk onze gids over social media content voor vastgoed met AI en best practices voor je foto’s delen op social media.
FAQ
Hoe lang moet een vastgoedadvertentie zijn?
Een effectieve advertentie bevat tussen 800 en 1500 tekens beschrijving. Te kort: te weinig ruimte om je pand te promoten; te lang: verliest de koper snel interesse. Op SeLoger scoren advertenties van 900 tot 1200 tekens het best qua contactpercentage.
Welke woorden gebruiken in een vastgoedadvertentie om kopers aan te trekken?
Gebruik evocatieve en concrete woorden: licht, doorliggend, rustig, gerenoveerd, parket, vrij uitzicht, winkels op loopafstand. Vermijd vage termen (mooi, aangenaam, goed gelegen) en onbegrijpelijke afkortingen (trav. prev., s.d.b.).
Hoe maak ik mijn advertentie meer zichtbaar op SeLoger of Leboncoin?
Optimaliseer de titel (type pand, oppervlakte, stad), voeg minstens 8 tot 10 foto’s toe, vul alle energieprestatievelden in en gebruik je kernwoorden in de beschrijving. Actualiseer elke 7 dagen om de algoritmische frisheid te behouden.
Wat trekt meer kliks: foto’s of tekst?
Foto’s zijn verantwoordelijk voor 80% van de klikbeslissing. Tekst zorgt dat die kliks omgezet worden tot contact. Beiden zijn essentieel: zonder goede foto’s geen bezoekers; zonder goede tekst weinig kliks.
Kun je AI gebruiken om automatisch een vastgoedadvertentie te schrijven?
Ja. AI-tools kunnen een eerste versie genereren op basis van de eigenschappen van het pand. Personalisatie blijft noodzakelijk: AI kent niet het unieke karakter van het uitzicht, de buurt of de geschiedenis. Gebruik AI als basis, niet als eindproduct.
Conclusie
Een effectieve vastgoedadvertentie is geen toeval — het resultaat van een reproduceerbare methode: exacte titel met belangrijke attributen, gestructureerde beschrijving in 3 blokken, AI-verbeterde foto’s, en aangepaste publicatie op elk platform. Agents die deze aanpak consequent toepassen, verkorten hun verkoopduur en versterken hun geloofwaardigheid bij eigenaren.
IACrea ondersteunt je in het visuele aspect: van fotografie met de vastgoedfototoepassing tot virtueel home staging en de AI-vastgoedvideo — zodat elke advertentie een krachtig verkooppunt wordt.
Probeer IACrea gratis en publiceer je volgende advertentie met visuals die het verschil maken.
Gerelateerde artikelen
Klaar om uw foto's te transformeren naar content die verkoopt?
Duizenden makelaars gebruiken IACrea om in seconden professionele content te maken.
Gratis proberen →