Un vendedor que recibe tres agencias la misma semana termina con tres precios. Si las cifras no difieren más de un 5 %, no es el precio lo que decide quién firmará el mandato: es lo que el documento que lo acompaña le ha enseñado sobre su propiedad y sobre el agente.
El informe de valoración inmobiliaria es ese documento. La mayoría de las agencias lo tratan como un trámite — un rango, tres comparables, un logotipo — mientras que es el único soporte que el vendedor conserva después de la reunión. Esta guía detalla lo que debe contener, ofrece un modelo comentado y muestra cómo vincularlo con lo que realmente permite obtener mandatos: un plan de puesta en valor concreto.
Lo que aprenderás en esta guía:
- La diferencia entre informe de valoración, estimación y peritaje, y la mención que impone la Carta de la pericia
- Las nueve secciones de un informe de valoración completo, en el orden en el que el vendedor las lee
- Cómo aprovechar las ventas DVF sin caer en sus ángulos ciegos
- Gratis o de pago: lo que dice el marco legal
- El proceso que convierte el informe de valoración en una propuesta de mandato
Informe de valoración: definición y marco legal
Un informe de valoración es un documento en el que un profesional del sector inmobiliario expresa su opinión sobre el precio al que puede venderse (valor de mercado) o alquilarse (valor de alquiler) una propiedad, en una fecha determinada. Se entrega al propietario, generalmente tras una visita, y sirve como base para fijar el precio de presentación.
Este no es un acto regulado. A diferencia del mandato, no entra dentro del ámbito de la ley Hoguet: ningún texto determina su forma, su contenido mínimo ni su vigencia. No obliga al vendedor, que conserva la libertad de poner su inmueble a la venta al precio que desee, y no tiene valor probatorio ante un juez o la administración tributaria.
Informe de valoración, estimación, peritaje: tres documentos diferentes
Los vendedores emplean las tres palabras como sinónimos. Para el agente, la distinción es importante, porque determina lo que puede prometer.
| Informe de valoración | Estimación (uso habitual) | Peritaje de valoración | |
|---|---|---|---|
| Elaborado por | Agente o intermediario inmobiliario | Agente, notario, herramienta en línea | Perito en valoración inmobiliaria |
| Diligencias | Limitadas: visita, comparables | Variables | Completas: análisis documentado, métodos cruzados |
| Valor demostrado | No, el valor se afirma | No | Sí, informe motivado |
| Uso típico | Comercialización, toma de mandato | Primera aproximación del precio | Sucesiones, divorcios, litigios, fiscalidad |
| Coste | Frecuentemente gratuito | Gratuito a moderado | Con coste, según presupuesto |
La mención que impone la Carta de la pericia
La Carta de la pericia en valoración inmobiliaria, cuya sexta edición se presentó el 4 de noviembre de 2025, distingue claramente las dos actividades. La pericia produce un valor justificado y demostrable; el informe de valoración es una estimación con diligencias limitadas, que afirma un valor sin demostrarlo. Todo informe de valoración debe, por tanto, incluir una mención escrita que precise que no se trata de una pericia en valoración inmobiliaria.
Esta frase protege al agente. No reduce la importancia del documento a los ojos del vendedor, siempre que el resto sea serio.
¿Qué debe incluir un informe de valoración inmobiliaria?
Un informe de valoración convincente responde a tres preguntas, en este orden: ¿qué has visto de mi propiedad?, ¿en qué te basas?, y ¿cuánto vale? La mayoría de los modelos comienzan por el precio. Esto es un error: un número en la primera página genera la comparación con otras agencias antes de que se lea el razonamiento.
Aquí tienes las nueve secciones de un documento completo.
- Identificación: propietario, dirección, fecha de la visita, fecha de redacción.
- Descripción de la propiedad: tipo, superficie habitable y, en copropiedad, superficie según ley Carrez, número de habitaciones, planta, orientación, anexos (bodega, parking, exterior).
- Estado y servicios: estado general, obras recientes o a planear, equipamiento, DPE si se conoce.
- Entorno: barrio, transporte, comercios, escuelas, posibles molestias.
- Mercado local: ventas recientes de bienes comparables, anuncios concurrentes en curso, plazo de venta observado.
- Método: cómo se seleccionaron y ajustaron los comparables.
- Valor: un rango, seguido de un precio de referencia recomendado y su justificación.
- Límites: mención de que «esto no es un peritaje de valoración inmobiliaria», información no verificada, fecha de validez recomendada.
- Firma del agente, con su número de tarjeta profesional o de habilitación.
Las superficies son la sección donde los errores cuestan más caro: una diferencia entre la superficie anunciada y la superficie real afecta al precio por metro cuadrado de toda la valoración. Nuestro artículo sobre superficie habitable y la ley Carrez detalla lo que el agente debe medir y mostrar.
Modelo de informe de valoración comentado
La tabla a continuación resume el esquema de un informe de valoración de cuatro a seis páginas. La columna de la derecha indica lo que el vendedor realmente retiene — es ella la que marca la diferencia entre un documento leído y uno hojeado.
| Página | Contenido | Lo que el vendedor retiene |
|---|---|---|
| 1 | Fotografía principal del inmueble, dirección, fecha | «Se tomaron el tiempo de fotografiar mi propiedad» |
| 2 | Descripción y superficies, plano del lugar | «Han entendido cómo vivimos aquí» |
| 3 | Puntos fuertes y aspectos a vigilar | «No me han halagado» |
| 4 | Comparables vendidos y anuncios en curso, en un mapa | «El precio no sale de la nada» |
| 5 | Rango y precio de presentación recomendado | «Entiendo por qué ese precio» |
| 6 | Plan de puesta en valor y difusión, mención legal, firma | «Sé qué harán con mi propiedad» |
La página 3 es la más frecuentemente ausente. Sin embargo, es la que genera mayor confianza: un agente que señala un baño por renovar o un DPE desfavorable antes de anunciar un precio parece más creíble que aquel que solo ve aspectos positivos. También prepara la negociación futura, ya que los defectos se mencionaron antes de la puesta en venta.
La página 6 es la que casi ningún modelo incluye, y volvemos a ella más abajo: es la que convierte el documento en una propuesta de mandato.
Métodos de cálculo: comparación en primer lugar
La Carta de la pericia describe varios métodos: por comparación, por ingreso (capitalización), por coste de reposición, por balance promotor. Para una vivienda, el informe de valoración casi siempre se basa en la comparación, complementada por el ingreso cuando la propiedad está alquilada o destinada a la inversión.
Utilizar las ventas DVF sin caer en sus ángulos muertos
La base DVF (Demandes de valeurs foncières), publicada por la administración fiscal, recopila las ventas realmente firmadas ante notario: precio, fecha, superficie, tipo de propiedad, parcela. Es la mejor fuente gratuita de comparables, siempre que se conozcan sus límites, que la misma aplicación detalla:
- cubre los últimos cinco años y solo se actualiza dos veces al año (finales de abril y octubre): las ventas de los últimos meses aún no aparecen;
- no contiene ningún dato para el Bas-Rhin, Haut-Rhin, Mosela y Mayotte;
- los precios son netos para el vendedor, sin incluir gastos de agencia ni notariales;
- ignora el piso, el estado, la vista, el DPE: dos apartamentos de misma superficie en el mismo edificio pueden mostrar precios por metro cuadrado muy diferentes, sin que la base explique por qué.
Una venta también puede agrupar varias unidades (un apartamento y una bodega, dos apartamentos) bajo un precio único: dividir ese precio por la superficie del inmueble distorsiona el precio por metro cuadrado. Excluye las transacciones de varias unidades de tus comparables, o recalcúlalas.
Ajustar los comparables al inmueble estimado
Un comparable bruto no vale nada. Cada venta seleccionada se ajusta al alza o a la baja según los criterios que DVF no ve: piso y ascensor, estado y obras a realizar, exterior, estacionamiento, luminosidad, etiqueta energética. Anota estos ajustes en el documento. Un vendedor que ve «+5 % por el balcón, −8 % por la cocina por renovar» entiende la lógica; un vendedor que ve un precio medio por metro cuadrado multiplicado por su superficie concluye que cualquiera podría haberlo calculado.
Complementa con los anuncios en curso en el sector. Muestran la competencia a la que se enfrentará la propiedad — y ayudan a explicar al vendedor por qué el precio que muestra su vecino no se vendió.
La trampa de la estimación halagadora
Sobrestimar para firmar es una tentación conocida, y tiene un coste. El agente tiene la obligación de medios (artículo 1992 del Código Civil): debe justificar un trabajo de estimación serio, sin garantizar el precio. Varias decisiones judiciales, recopiladas por el Journal de l'Agence, han responsabilizado a agencias por un precio claramente sobreestimado sin justificación — o, por el contrario, por no haber alertado al cliente sobre un precio demasiado bajo.
El otro coste es comercial: un mandato por encima del mercado se deteriora en pocas semanas sin visitas, y es el propio agente quien asume la responsabilidad por la bajada de precio posterior.
¿Informe de valoración gratuito o de pago?
Dado que el informe de valoración no está regulado, su precio depende de la política comercial de la agencia. La mayoría lo ofrecen, ya que abre la puerta a la discusión sobre el mandato; algunas lo facturan, especialmente cuando se utiliza para otros fines que no sean una venta (donación, reparto, declaración fiscal).
Dos reglas se aplican si lo cobran, recordadas por el Journal de l'Agence:
- su precio debe figurar en el tarifario de honorarios publicado por la agencia;
- si forma parte de un mandato de venta, solo se exige en el momento de la firma del acto público, en aplicación del artículo 6 de la ley Hoguet.
Para una agencia que busca mandatos, la cuestión es principalmente estratégica. Un informe de valoración gratuito es una invitación para la primera cita; de hecho, ese es el mensaje de las campañas de «estimación gratuita» que las agencias difunden en las redes sociales para atraer a vendedores.
Una campaña de «estimación gratuita» enfocada en un radio alrededor de la agencia: el primer eslabón que conduce a la cita para el informe de valoración
Estas solicitudes de estimación son contactos de vendedores en un momento específico: todavía comparan las agencias. La generación de leads inmobiliarios de IACrea va precisamente a esto, y nuestra guía de generación de leads inmobiliarios por IA detalla la mecánica completa.
Informe de valoración de alquiler: lo que cambia
El informe de valoración de alquiler estima la renta de mercado de una vivienda. Sirve al propietario que la alquila y a la agencia que busca un mandato de gestión. La estructura sigue siendo la misma, con tres diferencias.
- Los comparables son rentas, recogidas en bienes alquilados de misma tipología, tanto amueblados como sin amueblar, tratados por separado.
- Los gastos se presentan por separado: la renta propuesta se entiende sin gastos.
- La regulación de alquileres se aplica en varias localidades (París, Lille, Montpellier, Burdeos, Grenoble, País Vasco, municipios de Plaine Commune y Est Ensemble, entre otros). La renta base no puede superar la renta de referencia máxima fijada por decreto prefectoral, salvo complemento de renta justificado, como recuerda Service-Public.fr. Un informe de valoración de alquiler que no lo tenga en cuenta expone al arrendador a una impugnación por parte del inquilino.
Para una propiedad destinada a la inversión, el valor de alquiler también permite correlacionar el valor de mercado mediante la capitalización: renta anual neta dividida por la tasa de rendimiento observada en el sector.
Del informe de valoración al mandato: lo que hace que firmen
Volvamos al vendedor que recibió tres agencias. Los tres informes de valoración se parecen: misma base de ventas, rangos cercanos, misma mención legal. Lo que las diferencia ya no es el precio, sino la respuesta a la pregunta que el vendedor no siempre plantea en voz alta: «¿y ustedes, qué harán con mi propiedad?»
Mostrar la propiedad tal como será presentada
El informe de valoración indica cuánto vale la propiedad. La página 6 de nuestro modelo explica cómo será vendida, y conviene que sea concreta en lugar de declarativa:
- las fotos de la propiedad mejoradas, con su salón vacío en home staging virtual o su cocina anticuada en renovación virtual, a partir de una foto tomada durante la visita;
- el plano del inmueble, digitalizado en el lugar, que también sirve para verificar las superficies indicadas en el informe;
- un breve vídeo generado a partir de las fotos, y el calendario de difusión en portales y redes sociales.
La cocina del vendedor, fotografiada durante la visita y luego renovada virtualmente: una proyección generada por IA, que debe presentarse así al vendedor y en el anuncio
Un vendedor que ve su propia cocina renovada no compara solo un precio: compara un proyecto. Hemos detallado este efecto en el plano en el plano del inmueble como argumento para obtener el mandato exclusivo, y vale para cada visual producido durante la cita en lugar de solo prometido después de firmar.
Dejar un dossier para el vendedor en lugar de un simple PDF
El vendedor rara vez lee un informe de valoración completo. En cambio, lo muestra a su pareja, a sus hijos, y a veces a un amigo que «se dedica a esto». Un dossier para el vendedor en sus colores, que incluye el informe de valoración, los visuales y el plan de difusión, realiza este trabajo de persuasión en tu ausencia. Esto es lo que recoge el kit de captación de mandatos de IACrea.
La calidad de las fotos importa tanto como su puesta en escena: nuestra guía de la fotografía inmobiliaria detalla cómo lograr buenas tomas durante la visita, en luz natural.
Presentar el precio al final
En el proceso de la cita, deja la gama de precios para el final: primero descripción y puntos clave, después comparables, luego el precio de referencia recomendado, y finalmente el plan de valorización. El vendedor llegará al número con el razonamiento en la cabeza y se irá con la siguiente etapa ya en marcha.
Preguntas frecuentes
¿Tiene un valor legal un informe de valoración?
No. Es un documento informativo que ofrece una opinión sobre el precio sin demostrarla, y no compromete al vendedor. La Carta de la pericia en valoración inmobiliaria exige además indicar por escrito que no se trata de un peritaje. Para una herencia, un divorcio o un litigio, se requiere un informe de peritaje.
¿Es gratuito el informe de valoración de una agencia?
Por lo general, sí: la agencia lo ofrece porque abre la discusión sobre el mandato. Sin embargo, no está obligada a hacerlo. Si tiene un coste, su precio debe figurar en la tarifa publicada, y cuando acompaña a un mandato de venta, solo se exige su pago en la firma de la escritura pública.
¿Cuál es la diferencia entre un informe de valoración y una estimación?
En el uso habitual, ambas palabras suelen referirse al mismo documento entregado por la agencia. La verdadera diferencia radica en que el informe de valoración es una opinión de precio con diligencias limitadas, mientras que el peritaje es un informe fundamentado realizado por un perito que asume la responsabilidad sobre el valor demostrado.
¿Cuánto tiempo es válido un informe de valoración?
Ningún texto establece un período determinado. En la práctica, refleja la situación del mercado en su fecha: pasados de tres a seis meses, o tras una variación significativa en las tasas o en los precios del sector, es recomendable actualizarlo antes de fijar el precio del mandato.
¿Qué debe contener un informe de valoración de alquiler?
La descripción del inmueble, las rentas de propiedades comparables, la renta de mercado propuesta, gastos aparte, y, en las localidades sometidas a regulación de alquileres, la renta de referencia máxima aplicable. La renta sin gastos propuesta no puede excederla, salvo justificación de un suplemento de renta.
Conclusión
Un informe serio de valoración inmobiliaria — superficies verificadas, comparables ajustados, puntos de atención señalados, mención legal — genera confianza. Pero no basta con eso para conseguir la firma, porque las otras agencias también entregan uno igual. Lo que marca la diferencia es la página que ellas no tienen: la propiedad del vendedor ya fotografiada, amueblada, con su plano, con su calendario de difusión.
IACrea agrupa esas imágenes en una sola herramienta, listas antes de que termine la cita. Crea una cuenta gratuita o consulta nuestras opciones para preparar tu próximo informe de valoración.
Sobre la autora
Cofundadora y CTO de IACrea
Constance Laborie es cofundadora y CTO de IACrea, la plataforma de inteligencia artificial que ayuda a los profesionales inmobiliarios a crear sus visuales — fotos, home staging virtual y vídeos — en segundos. Dirige el desarrollo de producto y tecnología de la plataforma y comparte en el blog guías prácticas sobre fotografía inmobiliaria, home staging virtual y el uso de la IA en el sector inmobiliario.
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