Un propietario que recibe a tres inmobiliarias en la misma semana se queda con tres precios. Si las cifras no se separan más de un 5 %, el precio no decide quién firmará el encargo: lo decide lo que el documento que lo acompaña le ha enseñado sobre su vivienda, y sobre el agente.
El informe de valoración inmobiliaria es ese documento. La mayoría de las inmobiliarias lo tratan como un trámite (una horquilla de precio, tres comparables, un logo), cuando es lo único que el propietario conserva después de la visita. Esta guía detalla lo que debe incluir, propone un modelo comentado y explica cómo conectarlo con lo que de verdad sirve para captar inmuebles: un plan concreto para presentar la vivienda.
Lo que vas a ver en esta guía:
- La diferencia entre valoración, valoración online y tasación, y la frase que te protege
- Los nueve apartados de un informe de valoración completo, en el orden en que los lee el propietario
- De dónde sacar comparables en España sin caer en sus ángulos muertos
- Gratis o de pago: cómo plantearlo
- El guion que convierte el informe de valoración en una propuesta de encargo
Informe de valoración: qué es y qué no es
Un informe de valoración es un documento en el que un profesional inmobiliario da su opinión sobre el precio al que una vivienda puede venderse (valor de mercado) o alquilarse (renta de mercado) en una fecha concreta. Se entrega al propietario, normalmente después de una visita, y sirve de base para fijar el precio de salida.
No es un documento regulado. A diferencia de la tasación hipotecaria, ninguna norma fija su forma, su contenido mínimo ni su plazo de validez. No obliga al propietario, que sigue siendo libre de poner su vivienda a la venta al precio que quiera, y no tiene el peso de una tasación ante un juez, un banco o Hacienda.
Valoración, valoración online y tasación: tres documentos distintos
Los propietarios usan las palabras como sinónimos. Para ti la diferencia importa, porque marca lo que puedes prometer.
| Informe de valoración | Valoración online | Tasación | |
|---|---|---|---|
| Quién la hace | Agente inmobiliario | Portales y herramientas automáticas | Tasador (para hipotecas, una sociedad de tasación homologada por el Banco de España) |
| Trabajo realizado | Limitado: visita y comparables | Ninguna visita, cálculo estadístico | Completo: inspección, documentación, método justificado |
| Valor demostrado | No, el valor se afirma | No | Sí, en un informe motivado |
| Uso típico | Puesta en venta, captación | Primera idea de precio | Hipoteca, herencia, divorcio, litigio |
| Coste | Normalmente gratis | Gratis | De pago, según presupuesto |
La frase que te protege: «esto no es una tasación»
Escribe en el propio documento que se trata de una valoración comercial y no de una tasación, y que no sirve para una hipoteca ni ante un juez. Ninguna norma te lo exige para un informe de agente, pero evita malentendidos: el propietario sabe qué tiene en la mano, y tú no prometes más de lo que has hecho.
Esa frase te protege. No resta valor al documento a ojos del propietario, siempre que el resto sea serio.
¿Qué debe incluir un informe de valoración inmobiliaria?
Un informe de valoración convincente responde a tres preguntas, en este orden: qué has visto de mi vivienda, en qué te basas y cuánto vale. La mayoría de los modelos empiezan por el precio. Es un error: una cifra en la primera página dispara la comparación con las otras inmobiliarias antes de que se lea el razonamiento.
Estos son los nueve apartados de un documento completo.
- Identificación: propietario, dirección, fecha de la visita, fecha de redacción.
- Descripción de la vivienda: tipo, superficie útil y superficie construida, número de dormitorios y baños, planta, orientación, anejos (trastero, plaza de garaje, terraza).
- Estado y calidades: estado general, reformas recientes o necesarias, equipamiento, calificación del certificado energético si ya existe.
- Entorno: barrio, transporte, comercios, colegios, posibles molestias.
- Mercado local: ventas recientes de inmuebles comparables, anuncios de la competencia, plazo de venta observado en la zona.
- Método: cómo has elegido y ajustado los comparables.
- Valor: una horquilla, y después un precio de salida recomendado con su justificación.
- Límites: la frase «esta valoración no es una tasación», la información no verificada, la fecha de validez recomendada.
- Firma del agente, con los datos de la inmobiliaria y, si trabajas en Cataluña, tu número de inscripción en el Registro de Agentes Inmobiliarios (AICAT).
Las superficies son el apartado donde los errores salen más caros: una diferencia entre la superficie anunciada y la real se arrastra al precio por metro cuadrado de toda la valoración. Nuestro artículo sobre superficie útil y superficie construida en el anuncio detalla qué medir y qué mostrar.
Modelo de informe de valoración comentado
La tabla resume el esquema de un informe de valoración de cuatro a seis páginas. La columna de la derecha indica lo que el propietario retiene de verdad: es la que marca la diferencia entre un documento que se lee y uno que se hojea.
| Página | Contenido | Lo que retiene el propietario |
|---|---|---|
| 1 | Foto principal de la vivienda, dirección, fecha | «Se han molestado en fotografiar mi casa» |
| 2 | Descripción y superficies, plano de la vivienda | «Han entendido cómo se vive aquí» |
| 3 | Puntos fuertes y puntos débiles | «No me han regalado los oídos» |
| 4 | Comparables vendidos y anuncios activos, en un mapa | «El precio no se lo han sacado de la manga» |
| 5 | Horquilla y precio de salida recomendado | «Entiendo por qué este precio» |
| 6 | Plan de presentación y difusión, aviso legal, firma | «Sé lo que van a hacer con mi piso» |
La página 3 es la que más falta. Y sin embargo es la que genera confianza: un agente que señala un baño que pide reforma o una mala calificación energética antes de dar un precio resulta más creíble que el que solo ve virtudes. También prepara la negociación futura, porque los defectos se han nombrado antes de salir al mercado.
La página 6 es la que casi ningún modelo incluye, y volvemos a ella más abajo: es la que convierte el documento en una propuesta de encargo.
Métodos de valoración: primero, la comparación
Hay varios métodos de valoración: por comparación, por actualización de rentas (capitalización), por coste de reposición y el método residual. Para una vivienda, el informe de valoración se apoya casi siempre en la comparación, completada con la renta cuando el piso está alquilado o se compra para invertir.
De dónde sacar comparables en España, y sus ángulos muertos
En España no existe una base pública que publique, venta por venta, el precio real de cada compraventa. Los comparables salen de varias fuentes, cada una con sus límites:
- los precios de oferta en los portales (Idealista, Fotocasa, Habitaclia, pisos.com): muy actualizados, pero son precios pedidos, no precios de cierre; la rebaja negociada no aparece;
- las estadísticas de notarios y registradores: recogen precios reales de compraventa, pero agregados por municipio o código postal y publicados con cierto retraso;
- el valor de referencia del Catastro: es un valor fiscal que Hacienda usa como base en algunos impuestos, no el precio al que se venderá el piso;
- tus propias operaciones cerradas y las de tu red de colaboración: la fuente más fina, pero limitada en volumen.
Ninguna de estas fuentes ve la planta, el estado, las vistas o la calificación energética: dos pisos de la misma superficie en el mismo edificio pueden tener precios por metro cuadrado muy distintos sin que la cifra explique por qué.
Cuidado también con los anejos: un precio que incluye plaza de garaje o trastero, dividido solo por la superficie de la vivienda, infla el precio por metro cuadrado. Separa el valor de los anejos antes de calcular, o descarta esos comparables.
Ajustar los comparables a la vivienda que valoras
Un comparable en bruto no vale nada. Cada venta que eliges se ajusta al alza o a la baja según lo que las fuentes no ven: planta y ascensor, estado y reforma necesaria, terraza, garaje, luminosidad, calificación energética. Escribe esos ajustes en el documento. Un propietario que lee «+5 % por la terraza, −8 % por la cocina a reformar» entiende la lógica; uno que ve un precio medio por metro cuadrado multiplicado por su superficie concluye que cualquiera podría haberlo calculado.
Complétalo con los anuncios activos de la zona. Muestran la competencia a la que se enfrentará la vivienda, y te ayudan a explicar al propietario por qué el piso de su vecino, anunciado a ese precio, sigue sin venderse.
La trampa de la valoración inflada
Sobrevalorar para captar es una tentación conocida, y tiene un coste. Debes poder justificar un trabajo de valoración serio, sin garantizar el precio. En Francia, varios tribunales han declarado responsables a agencias por un precio claramente inflado sin justificación o, al contrario, por no advertir al cliente de un precio demasiado bajo, según recoge el Journal de l'Agence.
El otro coste es comercial: un encargo captado por encima del mercado se quema en unas semanas sin visitas, y el propietario te hace responsable a ti de la bajada de precio que viene después.
¿Informe de valoración gratis o de pago?
Como el informe de valoración no está regulado, su precio depende de la política comercial de cada inmobiliaria. La mayoría lo regala, porque abre la conversación sobre el encargo; algunas lo cobran, sobre todo cuando sirve para algo distinto de una venta (donación, reparto entre herederos, separación).
Si decides cobrarlo, hazlo con transparencia:
- indica su precio por escrito antes de hacerlo, junto con el resto de tus honorarios;
- aclara si lo descuentas de tus honorarios en caso de que el propietario firme el encargo contigo.
Para una inmobiliaria que busca captar, la cuestión es sobre todo estratégica. Un informe de valoración gratis es una invitación a la primera visita; es el mensaje de las campañas «te valoramos tu vivienda gratis» que muchas inmobiliarias lanzan en redes sociales para atraer propietarios.
Una campaña de valoración gratis dirigida a un radio alrededor de la inmobiliaria: el primer eslabón que lleva a la visita de valoración
Estas solicitudes de valoración son contactos de propietarios en un momento muy concreto: todavía están comparando inmobiliarias. Para eso sirve la generación de leads inmobiliarios de IACrea, y nuestra guía de generación de leads inmobiliarios con IA explica la mecánica completa.
Valoración de alquiler: lo que cambia
La valoración de alquiler estima la renta de mercado de una vivienda. Le sirve al propietario que quiere alquilar, y a la inmobiliaria que busca un encargo de gestión del alquiler. El esquema es el mismo, con tres diferencias.
- Los comparables son rentas, tomadas de viviendas alquiladas de la misma tipología, tratando por separado los pisos amueblados y los vacíos.
- Los gastos se indican aparte: comunidad y suministros, separados de la renta propuesta.
- Las zonas de mercado residencial tensionado: la Ley de Vivienda de 2023 permite declararlas, y en ellas la renta de un nuevo contrato puede quedar limitada (por la del contrato anterior o, para los grandes tenedores, por el índice de referencia de precios del alquiler). Una valoración de alquiler que lo ignore expone al propietario a reclamaciones del inquilino.
Para una vivienda destinada a la inversión, la renta también permite contrastar el valor de venta por capitalización: renta anual neta dividida por la rentabilidad observada en la zona.
Del informe de valoración al encargo: lo que hace firmar
Volvamos al propietario que recibió a tres inmobiliarias. Los tres informes de valoración se parecen: mismas fuentes, horquillas cercanas, el mismo aviso legal. Lo que los separa ya no es el precio, sino la respuesta a la pregunta que el propietario no siempre hace en voz alta: «¿y tú qué vas a hacer con mi piso?».
Enseñar la vivienda tal como se va a presentar
El informe de valoración dice cuánto vale la vivienda. La página 6 de nuestro modelo dice cómo se va a vender, y gana mucho si es concreta en lugar de declarativa:
- las fotos mejoradas de la vivienda, con su salón vacío amueblado en home staging virtual o su cocina anticuada en reforma virtual, a partir de una foto hecha durante la visita;
- el plano de la vivienda, escaneado allí mismo, que además sirve para comprobar las superficies del informe;
- un vídeo corto generado a partir de las fotos, y el calendario de difusión en portales y redes sociales.
La cocina del propietario, fotografiada durante la visita y reformada virtualmente: una recreación virtual generada con IA, que debes presentar como tal al propietario y en el anuncio
Un propietario que ve su propia cocina reformada ya no compara un precio: compara un proyecto. Hemos desarrollado este efecto con el plano en el plano como argumento para captar exclusivas, y vale para cada imagen que produces durante la visita en lugar de prometerla para después de la firma.
Dejar un dossier de captación, no un simple PDF
El propietario rara vez relee el informe de valoración entero. En cambio, se lo enseña a su pareja, a sus hijos y a veces a un amigo que «entiende de esto». Un dossier de captación con tu marca, que reúna el informe de valoración, las imágenes y el plan de difusión, hace ese trabajo de convicción cuando tú no estás. Es lo que reúne el kit de captación de IACrea.
La calidad de las fotos importa tanto como su puesta en escena: nuestra guía de fotografía inmobiliaria explica cómo hacer buenas fotos durante la visita, con luz natural.
Dar el precio al final
En el guion de la visita, deja la horquilla para el final: primero la descripción y los puntos débiles, después los comparables, luego el precio de salida recomendado y, por último, el plan de presentación. El propietario llega a la cifra con el razonamiento en la cabeza, y se queda con el siguiente paso ya en marcha.
Preguntas frecuentes
¿Tiene validez legal un informe de valoración?
No. Es un documento informativo que da una opinión de precio sin demostrarla, y no compromete al propietario. Conviene escribir en él que no es una tasación. Para pedir una hipoteca, repartir una herencia, un divorcio o un litigio, lo que se necesita es una tasación hecha por un tasador profesional.
¿El informe de valoración de una inmobiliaria es gratis?
Casi siempre, sí: la inmobiliaria lo regala porque abre la conversación sobre el encargo. Nada la obliga, sin embargo. Si decides cobrarlo, indica su precio por escrito antes de hacerlo y aclara si lo descuentas de tus honorarios en caso de que el propietario firme contigo.
¿Qué diferencia hay entre una valoración y una tasación?
La valoración es la opinión de precio de un agente inmobiliario, con un trabajo limitado a la visita y a los comparables, y suele ser gratuita. La tasación es un informe técnico firmado por un tasador que responde del valor que justifica; la que exige el banco para una hipoteca la hace una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
¿Cuánto tiempo es válido un informe de valoración?
Ninguna norma fija un plazo. En la práctica refleja el mercado en su fecha: pasados tres a seis meses, o tras un cambio claro de los tipos de interés o de los precios de la zona, conviene actualizarlo antes de fijar el precio del encargo.
¿Qué debe incluir una valoración de alquiler?
La descripción de la vivienda, las rentas de pisos comparables, la renta de mercado propuesta con los gastos indicados aparte y, si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado, el límite de renta aplicable. La renta propuesta no puede superarlo, salvo en las excepciones que prevé la ley.
Conclusión
Un informe de valoración inmobiliaria serio (superficies comprobadas, comparables ajustados, puntos débiles señalados, aviso de que no es una tasación) genera confianza. No basta para que el propietario firme, porque las otras inmobiliarias también le entregan uno. Lo que marca la diferencia es la página que las demás no tienen: su vivienda ya fotografiada, amueblada y con plano, con su calendario de difusión.
IACrea reúne todas esas imágenes en una sola herramienta, listas antes de que termine la visita. Crea una cuenta gratis o consulta nuestros planes para preparar con ella tu próximo informe de valoración.
Sobre la autora
Cofundadora y CTO de IACrea
Constance Laborie es cofundadora y CTO de IACrea, la plataforma de inteligencia artificial que ayuda a los profesionales inmobiliarios a crear sus visuales — fotos, home staging virtual y vídeos — en segundos. Dirige el desarrollo de producto y tecnología de la plataforma y comparte en el blog guías prácticas sobre fotografía inmobiliaria, home staging virtual y el uso de la IA en el sector inmobiliario.
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