Tres cifras pueden describir el mismo piso — y ninguna de ellas reemplaza a las otras dos. Confundir superficie habitable y superficie Carrez en un anuncio no es una aproximación sin consecuencias: es la causa más frecuente de controles de la DGCCRF sobre profesionales del sector inmobiliario.
El plano 2D que ahora acompaña la mayoría de los anuncios añade una tercera superficie, puramente indicativa, a esta confusión ya existente. Este manual establece las definiciones, los textos que corresponden a cada una, lo que el anuncio debe obligatoriamente mostrar y lo que un agente puede arriesgar al equivocarse.
Lo que aprenderás en esta guía:
- La diferencia exacta entre superficie habitable, superficie Carrez y superficie en plano
- Por qué los tres números casi nunca coinciden en una misma propiedad
- Qué debe mostrar legalmente el anuncio, en venta y en alquiler
- Las sanciones reales en caso de error u omisión
- Dónde termina un plano escaneado y comienza la medición profesional
Tres superficies, tres usos que nunca reemplazan a los otros
Un mismo inmueble puede tener una superficie habitable de 62 m², una superficie Carrez de 64 m² y una superficie en plano de 63 m² — tres cifras correctas, cada una en su ámbito. La confusión proviene de un hábito comprensible: se supone que una propiedad tiene una sola superficie. La realidad es que tiene tantas superficies como textos la exigen.
Superficie habitable (ley Boutin): la superficie de alquiler
La superficie habitable está definida en el artículo R156-1 del Código de Construcción y Vivienda (ex-artículo R111-2, renumerado por el decreto del 30 de junio de 2021): es la superficie de la planta construida, deducidos los muros, tabiques, peldaños, jaulas de escaleras, conductos, umbrales de puertas y ventanas. Se excluyen las partes por debajo de 1,80 m de altura de techo, sótanos, garages, buhardillas no acondicionadas, terrazas y balcones.
Derivada de la ley Boutin de 2009, es obligatoria en cualquier contrato de alquiler de vivienda vacía, independientemente del tipo de inmueble — comunidad de propietarios o casa individual. Sirve como referencia para evaluar el renta, no el precio de venta.
Superficie Carrez: la superficie para vender en copro piedad
La superficie Carrez proviene del artículo 46 de la ley del 10 de julio de 1965 y del decreto del 23 de mayo de 1997. Se calcula casi igual que la superficie habitable — mismas deducciones de muros, tabiques y umbrales, mismo umbral de 1,80 m — pero cumple un objetivo distinto: asegurar el valor de una venta en copropiedad.
Su campo de aplicación es estrictamente más limitado que el de la superficie habitable: solo afecta a lotes de copro piedad que superen los 8 m² y nunca aplica a una casa individual fuera de copropiedad. Una casa clásica no tiene obligación de medición Carrez, aunque tenga una superficie habitable para alquiler.
Superficie en plano: indicador de marketing del anuncio
La tercera superficie, más reciente y menos regulada, es la que aparece en el plano 2D generado desde un escaneo o medición rápida, visible junto a las fotos del anuncio. No tiene existencia legal — ningún texto la requiere ni la define — y su única función es ayudar al comprador a imaginar la distribución del inmueble, como detalla nuestra guía del plano 2D inmobiliario.
Por qué los tres números casi nunca coinciden
| Superficie | Texto de referencia | Ámbito de aplicación | Lo que excluye |
|---|---|---|---|
| Habitable | Ley Boutin, art. R156-1 CCH | Alquiler, cualquier vivienda | Muros, altura < 1,80 m, sótanos, garages, terrazas, buhardillas no acondicionadas |
| Carrez | Ley del 10/07/1965, art. 46 | Venta, solo en copropiedad (>8 m²) | Igual que en habitable, con más restricciones en anexos |
| En plano | Ninguno — uso marketing | Todas las publicaciones, indicativo | Sin normativas: depende del método de escaneo |
La diferencia entre la superficie habitable y la Carrez en una misma propiedad pocas veces obedece a un error: ambos cálculos siguen la misma lógica de deducciones, pero se aplican a bienes diferentes (bienes para alquiler vs venta) y el profesional encargado de medición no los realiza al mismo tiempo siempre. La diferencia con la superficie en plano, en cambio, se explica por otra razón: un escaneo captura los muros tal cual están, sin distinguir una apertura de una simple irregularidad, por lo que las superficies suelen estar a un o dos metros cuadrados de diferencia, nunca en el mismo metro cuadrado.
Qué debe mostrar obligatoriamente el anuncio
El arresto del 10 de enero de 2017, modificado el 26 de enero de 2022, establece las menciones que un anuncio inmobiliario profesional debe contener: tipo de bien, precio (con la parte de honorarios y quién los paga en caso de venta), superficie, número de piezas principales y, para copro piedad, la existencia de un administrador y la cantidad media de las cargas.
Específicamente respecto a la superficie, la regla varía en función de la operación:
- Venta de un lote en copropiedad: la superficie Carrez es obligatoria en el anuncio, en el anteproyecto y en la escritura.
- Venta de una casa individual: no hay obligación legal de indicar superficie; se puede poner la superficie habitable o en plano solo a modo informativo.
- Alquiler: la superficie habitable es obligatoria, tanto en el anuncio como en el contrato.
Además, se deben incluir las menciones del diagnóstico de rendimiento energético: clase de energía, clase de clima, estimación del gasto anual y la mención «habitáculo con consumo energético excesivo» para los inmuebles clasificados en F o G. Estas informaciones no dependen de la superficie mostrada, pero normalmente se valoran en conjunto. Un control sobre el anuncio suele comprobar ambas cosas — los datos obligatorios están en la ficha práctica de service-public.gouv.fr.
Equivocarse con la superficie: ¿qué cuesta en realidad?
Las sanciones son concretas y no solo afectan al vendedor; el agente que redacta el anuncio está directamente expuesto.
- Venta en copropiedad, superficie Carrez ausente: el comprador puede solicitar la nulidad de la venta. Es la sanción más severa, y se aplica a la omisión, no solo a errores de cálculo.
- Venta en copropiedad, diferencia Carrez mayor al 5 %: el comprador puede solicitar en un plazo de un año desde la firma una reducción proporcional del precio. Un exceso en medición, a la inversa, no confiere derecho a pago adicional al vendedor.
- Alquiler, diferencia superior al 5 % en superficie habitable: el inquilino puede solicitar una reducción del alquiler proporcional.
- Falta o engaño en la mención obligatoria (superficie, DPE, honorarios): la DGCCRF puede aplicar una multa administrativa de hasta 3 000 € para particulares y 15 000 € para empresas — la misma agencia en la práctica.
Compartido en estas sanciones: ninguna diferencia si la causa fue de buena fe o negligencia. El texto protege al comprador o inquilino en función del dato mostrado, no de la intención del que lo publica.
Dónde termina un plano escaneado y empieza la medición profesional
El plano del anuncio muestra una superficie por pieza, útil para la consulta — nunca la superficie Carrez o habitable oficial
Un plano realizado en minutos desde la aplicación de fotos inmobiliarias IACrea, según nuestro tutorial de escaneo con iPhone, da superficies por pieza confiables con una precisión del par de porcentajes — suficiente para que un comprador compare inmuebles o se imagine la distribución. No es suficiente para formalizar una venta o un alquiler: una diferencia del 3 % en un plano escaneado sigue en el margen del uso comercial, pero ya sería una incumplimiento si se mostrara como superficie Carrez oficial.
La regla es clara e innegociable. El plano muestra sus superficies con la mención de que son indicativas; la cifra que importa en la operación es la de un profesional del medición, mencionada en el anteproyecto y en la escritura. Lo mismo aplica a los precios mostrados para generar un plan 2D: una herramienta rápida y un medición legal responden a necesidades distintas, y confundir ambas es más costoso que su valor.
Qué superficie mostrar y dónde en el dossier
La confusión más habitual no es calcular mal, sino mostrar la superficie correcta en el lugar equivocado:
- En el anuncio de venta en copropiedad: solo la superficie Carrez, sin añadir nada que pueda causar confusión.
- En el anuncio de venta de una casa individual: la superficie habitable o en plano, ninguna de las cuales es obligatoria, pero una de ellas será esperada por el comprador.
- En el anuncio de alquiler: la superficie habitable, única superficie con valor legal para el contrato.
- En el plano adjunto al anuncio, creado y ajustado con IACrea: superficies por pieza, con la mención de que son indicativas.
- En el dossier del vendedor y en el argumentario del mandato: las tres superficies pueden coexistir, siempre que cada una esté claramente identificada por su nombre. Es además un argumento de seriedad que puede valorarse en la entrevista de mandato, igual que la calidad de las fotos inmobiliarias profesionales: mostrar que distingues un dato de marketing de uno legal tranquiliza a un vendedor que ha tenido malas experiencias anteriores.
Esta precisión no ralentiza el proceso: basta con una línea de texto bajo cada superficie mostrada, y evita la única confusión que, en este tema, puede costar muy cara.
FAQ
¿Cuál es la diferencia entre superficie habitable y superficie Carrez?
La superficie habitable (ley Boutin) se aplica a alquileres y ayuda a establecer la renta; la superficie Carrez solo a la venta de lotes en copropiedad y define el precio. Ambas excluyen muros y partes por debajo de 1,80 m, sótanos, garages, terrazas y balcones, pero responden a textos distintos y no se usan indistintamente.
¿La ley Carrez se aplica a una casa individual?
No. La ley Carrez solo afecta a lotes en copropiedad mayores a 8 m². Una casa que no sea en copropiedad no tiene obligación legal de medición Carrez a la venta — solo puede indicarse, a modo informativo, la superficie habitable.
¿Qué puede pasar si un agente publica una superficie incorrecta en un anuncio?
En una venta en copropiedad, la omisión de la Carrez puede anular la venta y exigir la devolución, además de una multa. Con un exceso mayor al 5 %, el comprador puede solicitar una reducción proporcional en el plazo de un año desde la firma. En alquiler, un exceso de más del 5 % puede reducir el renta. La falta o engaño en las menciones obligatorias (superficie, DPE, honorarios) puede acabar en sanciones administrativas por parte de la DGCCRF, que alcanzan los 3 000 € para particulares y 15 000 € para empresas.
¿Un plano escaneado puede reemplazar un medición Carrez o Boutin?
No, y nunca debe presentarse como tal. El plano escaneado ofrece superficies indicativas útiles para anuncios y preparación del medición, pero la superficie que define la operación debe ser desarrollada por un profesional competente, siguiendo los métodos legales.
¿Es obligatorio poner la superficie Carrez o habitable en un anuncio de venta de copropiedad?
Solo la superficie Carrez es obligatoria en este caso, y debe aparecer en el precontrato y en la escritura. Se puede añadir la superficie habitable o en plano en el anuncio, pero nunca hacer pasar una por la otra.
Conclusión
Tres superficies, tres textos, tres usos: confundir cuesta más que ganar tiempo, entre nulidad, reducción de precio y multa. La regla que protege al profesional es sencilla: nombrar cada superficie como corresponde y nunca mostrar un dato indicativo como legal.
El plano del anuncio no escapa a esta precisión, pero sigue siendo la herramienta más rápida para ofrecer a un comprador una primera aproximación fiable. Escanea tu próximo mandato con IACrea y ajusta tus tarifas [/fr/pricing] según el volumen de mandatos — la superficie legal siempre será asunto de un profesional acreditado.
Sobre la autora
Cofundadora y CEO de IACrea
Pauline Clavelloux es cofundadora y CEO de IACrea. En contacto diario con agencias y agentes inmobiliarios, conoce sus retos de visibilidad, marketing y generación de leads. En el blog comparte estrategias concretas sobre marketing inmobiliario, redes sociales y prospección en la era de la IA.
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